Tuinbuurt Vrijlandt

Ballast Nedam Development en Vogelbescherming werken inmiddels voor de tweede keer samen aan een tuindorp-project. Eerder werd tijdens de ontwikkeling van Berckelbosch in Eindhoven de expertise van Vogelbescherming al ingevlogen. Die samenwerking beviel zo goed dat Ballast Nedam Development en Vogelbescherming Nederland voor Tuinbuurt Vrijlandt al in de tenderfase gezamenlijke groene ambities hebben geformuleerd.

Lessen voor ontwikkelaars

• Zorg dat je in de tenderfase een sterke visie neerzet, waar klimaatadaptatie en natuurinclusiviteit volwaardig onderdeel van zijn. Dit biedt draagvlak voor verdere uitwerking en je voorkomt de checklist mentaliteit: denken vanuit een optelsom van verschillende checklisten.
• Klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen zijn met elkaar verweven. Dus als je met klimaatadaptatie aan de slag gaat, dan is het een kleine stap om ook biodiversiteit en natuurinclusiviteit mee te nemen.
• Als je kennis over water en ecologie vroeg aan tafel hebt kun je allerlei opgaven, zoals waterberging en afwisseling in soorten, geïntegreerd oplossen terwijl ook de biodiversiteit wordt versterkt.

Lessen voor gemeenten en (stads)ecologen

• De informatie waarover de stadsecologen, Vogelbescherming of IVN beschikken is waardevol voor de ontwikkelaars bij de planvorming.
• Als je in de tenderfase als ecoloog aan tafel zit, denk dan mee vanuit het totaalbeeld en de algemene kwaliteit van een project. Vermijd een checklist-mentaliteit en geef partijen de ruimte om vanuit de vraagstelling de opgave in te vullen.
• Zorg dat je in de tenderuitvraag een sterk framework neerzet van ambities voor bijvoorbeeld natuurinclusiviteit en biodiversiteit.

Vogelbescherming was in de tenderfase al aangesloten. Dat is bijzonder.
Maarten Wittens: “We hebben al eerder een gebiedsontwikkeling op clusterniveau samen met Vogelbescherming ontwikkeld. Voor de gebiedsontwikkeling Tuinbuurt Vrijlandt hebben we al in de tenderfase gezamenlijk de ambities verwoord, die best hoog zijn. Gezamenlijk met de landschapsarchitecten van Karres en Brands hebben we hier een mooi plan met een hoge biodiversiteit ontworpen. Dankzij Vogelbescherming is dit nu nog beter op vogels afgestemd. Dat geldt niet alleen voor het openbaar gebied en de groeninvulling, maar ook voor de woningen. Samen met KOW Architecten is gekeken hoe we ook in de woningontwerpen kunnen inspelen op de behoeften van vogels.”

Nieuwe kijk op de tuinbuurt
In hoeverre waren klimaatadaptie en ontwerpen met natuur thema’s in de tenderuitvraag?
Maarten Wittens: “Centraal stond het ontwerp van een tuinbuurt met voldoende wateropvang. Wij hebben de tuinbuurt-gedachte verwerkt met extra aandacht voor biodiversiteit en natuurinclusiviteit. Voor de planopzet hebben we een deskundige tuinbuurt-adviseur betrokken: Harm Jan Korthals Altes, een sociaal geograaf die veel weet over dit onderwerp en erover heeft geschreven. Harm Jan heeft voor ons de typische kenmerken van woningontwerp en groen in de buitenruimte op een rij gezet. Daar hebben we veel aan gehad. Groen hebben we vervolgens een stap verder gebracht door nog meer in te zetten op biodiversiteit en ook door juist te gaan ontwerpen mét het groen, dus niet alleen aandacht geven aan de woningontwerpen. Tuinbuurt-architectuur is relatief ingetogen en harmonieus, wat veel rust creëert. Daardoor heb je de ruimte om het groen er meer uit te laten springen. Met name op de hoeken zijn er wel verbijzonderingen in de architectuur opgenomen, met af en toe een poortgebouw waar we ook echt de openbare ruimte accentueren.”

“Ook de wateropgave was een belangrijk element in de tender. Rotterdam is relatief gevoelig voor wateroverlast. Dit plangebied had een substantiële wateropgave door de lage ligging en relatief weinig oppervlaktewater. Naast het voorbelasten van de ondergrond en het ophogen van het terrein wordt centraal een vijver gegraven. Tuinbuurt Vrijlandt is hiermee in staat grote hoeveelheden neerslag te verwerken, zonder dat hiermee het rioolsystemen wordt overbelast. We hebben ook samen met Dolf van der Gaag, de Rotterdamse stadsecoloog, bekeken hoe we het water meer kunnen activeren. Door bijvoorbeeld de kantafscheidingen te voorzien van een natuurlijk talud, zodat amfibieën de ruimte krijgen om het land op te gaan.”

Jasper Nijveldt: “We zijn inderdaad niet gestart vanuit het idee van een natuurinclusieve wijk. We wilden allereerst een mooie woonbuurt maken. En dan bouw je ook nog eens ten zuiden van Vreewijk, wat is ontworpen door Granpré Molière. Dat is wel historische grond. Maar dan die tuindorp-gedachte. Wat is dat eigenlijk? Het gaat verder dan het label ‘jaren 30’. Er werd bij Vreewijk ook nagedacht over de samenhang tussen architectuur en natuur en de relatie tussen publiek en privé. En er zit een sociale gedachte achter. Het gaat dus verder dan het beeld.”

“Voor mij heeft een tuindorp ook te maken met het perspectief van waaruit je ontwerpt. Een tuindorp is heel duidelijk vanuit het ooghoogte-perspectief ontworpen en dus niet ‘van bovenaf’. Het is heel mooi hoe in Tuinbuurt Vrijlandt op een moderne manier de thema’s natuurinclusief, klimaatadaptief, mobiliteit en tuinbuurt samenkomen. We gaan niet proberen om Granpré Molière te kopiëren, dat gaat niet lukken. Maar je kunt wel met die principes een moderne variant maken.”

In de uitvraag zag je wél het tuinbuurt-idee en ambities voor klimaatadaptatie, maar niet per sé ambities voor biodiversiteit. Met de juiste invulling kun je biodiversiteit dan een boost geven.

Ontwerpen met groen
Jasper Nijveldt: “Het uitgangspunt is samenhang in architectuur en ontwerpen met groen, door bijvoorbeeld verschillende typen hagen toe te passen. Daarmee krijg je een rijker en voller beeld dan in andere nieuwbouwwijken. Versterking van de biodiversiteit is voor mij een verrassende bijvangst.”

Femke Jochems: “Ik vind het opvallend dat Jasper versterking van biodiversiteit omschrijft als bijvangst. Klimaatadaptatie en ‘groen’ zijn inderdaad niet vanzelfsprekend natuurinclusief. Denk bijvoorbeeld aan infiltratiekratten, uitheems groen of kortgeschoren wadi’s. Dat is wél klimaatadaptief, maar niet natuurinclusief. Maar de beide thema’s zijn heel nauw met elkaar verweven, en met de juiste kennis en een beetje ambitie kun je dus meerwaarde creëren. Dat laat Tuinbuurt Vrijlandt zien. In de uitvraag zag je wél het tuinbuurt-idee en ambities voor klimaatadaptatie, maar niet per sé ambities voor biodiversiteit. Met de juiste invulling kun je biodiversiteit dan een boost geven. Als je een ecoloog – of in dit geval dus Vogelbescherming – in de arm neemt en alle kennis al vroeg aan tafel hebt, kun je bijvoorbeeld waterberging en afwisseling in het beeld geïntegreerd oplossen zonder dat biodiversiteit een apart topic hoeft te worden.”

Joep Meijer: “We zijn nu bezig met een verdere verfijning van het boomassortiment door het gebruik van verschillende cultivars. In combinatie met de juiste struiken en onderbegroeiing wordt het bloei- en vruchtseizoen straks langer en gevarieerder. Dat is natuurlijk goed voor insecten en vlinders maar ook voor de vogels die de insecten weer eten. Zo ontwerp je dus integraal, voor het hele ecosysteem.”

Alleen neststenen toepassen bijvoorbeeld is dus niet genoeg. Het mag geen oppervlakkig sausje worden.
Femke Jochems: “Dat klopt, het gaat om de samenhang. Vogels en andere dieren hebben een plek nodig om een nest te maken, een plek om voedsel te vinden en ze willen veiligheid en beschutting. Dat zijn de basiselementen waar vogels en andere dieren behoefte aan hebben. De bomen en hagen zijn in feite hun wegen en hun winkels.”

Hoe zijn jullie erachter gekomen welke soorten je wil bedienen?
Femke Jochems: Je kijkt eerst naar de stedelijke typologie. Is het hoogbouw, laagbouw, is er veel of weinig groen in de omgeving? Dan kijk je naar welke soorten en bestaande groenstructuren al voorkomen in de buurt. Dolf van der Gaag, de Rotterdamse stadsecoloog, heeft een rapport aangeleverd over welke soorten er al zijn. In dit geval heb je het over vleermuizen en een aantal huismussenkolonies. En daarnaast allerlei herkenbare tuinvogels zoals de roodborst, koolmees en pimpelmees.

Maarten Wittens: “Ik heb Dolf ontmoet op een congres waar ik een presentatie gaf over onze projecten, waaronder Tuinbuurt Vrijlandt. Iemand in het publiek vroeg of we al contact hadden met de stadsecoloog. Ik zei nee, en toen ging er een hand omhoog, dat was Dolf. Twee weken later hebben we elkaar in Rotterdam ontmoet. Zo hebben we veel bestaande kennis snel kunnen integreren in het plan. Dat is prettig, want we zijn wel aan een tijdspad gebonden. We moeten bijvoorbeeld snel 100 sociale huurwoningen opleveren voor Havensteder. Dan helpt het als iedereen de benodigde informatie al paraat heeft.”

Een vraag voor Femke. Had jij Maarten ook op het spoor kunnen zetten van de stadsecoloog?
Femke Jochems: “Jazeker. Lokale kennis is heel belangrijk. Eigenlijk is de kennis die de stadsecoloog beschikbaar heeft standaard achtergrondinformatie, die je altijd zou moeten krijgen als ontwikkelaar. Het zou eigenlijk helemaal niet nodig moeten zijn om daar zelf achteraan te gaan. Daar ligt een taak voor gemeenten. Stadsecologen worden nog niet altijd op waarde geschat. En helaas hebben niet alle gemeenten een stadsecoloog”

Geen checklist mentaliteit
Jasper Nijveldt: “Ik wil hier graag een kritische noot aan toevoegen. Je wil inderdaad al die informatie hebben maar ik krijg er soms een ‘checklist gevoel’ bij. Je wil niet weten hoeveel documenten wij te verstouwen krijgen in een tenderfase. Dat kan ook al gaan over specifieke soorten. Maar met name in de pressure cooker fase van een tender, als je nog bezig bent met het totaalbeeld en de algehele kwaliteit van een project, is het voor mij nog zoeken naar een manier om de ecoloog, de duurzaamheidsexpert, de mobiliteitsexpert en andere specialisten zover te krijgen dat ze niet redeneren vanuit hun checklist, maar meegaan in het denken vanuit intrinsieke kwaliteiten van een project. En dan op zo’n manier dat alles mooi samenkomt én er een duidelijke focus is. Voor ons als ontwerpers is de uitdaging allereerst om hoofd- en bijzaken te onderscheiden. Dat is iets anders dan checklistjes nalopen. Ecologen zouden dat best met een bredere blik mogen bekijken, zeker nu biodiversiteit al vrij standaard in de uitvraag wordt meegenomen. Je doet tegenwoordig al bijna niet meer mee als er geen nestkastje of groendakje of deelautootje in je plan staat. En als je basisconcept sterk is kun je vervolgens de details steeds verder uitwerken en het ook echt waar gaan maken.”

Femke Jochems: “Klopt, want als het basisconcept goed staat is er draagvlak om mooie dingen te gaan doen. Natuur is dan volwaardig onderdeel van je plan en dan is er in latere fasen vaak nog meer mogelijk. Ecologen moeten soms wennen aan die nieuwe mindset: waardering voor ecologie en hun nieuwe rol daarbij. Aan de voorkant meedenken is iets anders dan achteraf toetsen.”

Maarten Wittens: “Tuinbuurt Vrijlandt is voor ons een echte proeftuin, waarin we alles doen wat mogelijk is om de Rotterdamse natuur te versterken. Het is een hele mooie kans op een flinke schaalgrootte: ruim 7 hectare met een mooie omlijsting van singels en bomen die we ook weer gaan versterken. In de tender hebben we 155 bomen opgenomen en inmiddels zijn daar nog 20 extra bomen bij gekomen. We leggen de lat steeds wat hoger. Zo komt er waarschijnlijk ook een ooievaarspaal, aangezien er tijdens het bouwrijp maken al ooievaars zijn gespot.”

Vleermuizen zijn wat minder aaibaar inderdaad. Je moet dan goed laten zien wat de voordelen zijn van vleermuizen, dus bijvoorbeeld dat ze muggen eten. Dat is heel goed met al het water dat we in deze buurt hebben.

Vleermuiscommunicatie
Betrekken jullie de bewoners ook bij de versterking van de biodiversiteit?
Femke Jochems: “Een grote component is inderdaad ook het betrekken van de toekomstige bewoners. Ze krijgen bij oplevering van de woning een welkomstpakket van Vogelbescherming en ze mogen een jaar lang kosteloos lid worden van de vereniging. We nemen de bewoners ook mee op een vogelsafari door de buurt, zodat ze beter weten van wat er allemaal rondvliegt. De oppervlakte van alle tuinen in Nederland is potentieel het grootste natuurgebied van Nederland. Daar valt dus veel winst te halen. We merken dat hier heel positief op wordt gereageerd: zowel het idee van natuurinclusief ontwikkelen als de samenwerking tussen Ballast Nedam Development en Vogelbescherming.”

Maarten Wittens: “We versterken elkaar echt. Femke komt ook langs op onze bewonersbijeenkomsten om het verhaal te vertellen over biodiversiteit.”

Maar hoe wordt er bijvoorbeeld gereageerd op verblijfplaatsen voor vleermuizen?
Maarten Wittens: “Vleermuizen zijn wat minder aaibaar inderdaad. Je moet dan goed laten zien wat de voordelen zijn van vleermuizen, dus bijvoorbeeld dat ze muggen eten. Dat is heel goed met al het water dat we in deze buurt hebben. Dan creëer je meteen een andere perceptie.”

Femke Jochems: “Wat ik zelf graag vertel is dat vleermuizen heel nauwkeurig kijken naar hoe een stad eruit ziet en waar ze wel of geen gebruik van maken. Om het wat leuker te maken vertel ik dan ook over de mancave. De mannetjesvleermuizen van een aantal soorten roepen in de herfst vanuit hun eigen hokje de vrouwtjes: een lokroep om te komen paren. Dat soort verhalen spreken natuurlijk tot de verbeelding. Als je er dan ook bij vertelt dat door natuurinclusief bouwen de vleermuis precies op de goede plek in je woning zit, dat je er geen overlast van hebt en dat ze beslist niet je huis in komen wordt de beleving positiever.”

Over waarde
Maarten Wittens: “Het is voor ons heel lastig om een wijk van papier te verkopen. Artist impressions zien er altijd mooi uit, met veel hoge bomen. Maar als je duidelijk kunt maken aan potentiële kopers dat je die belofte ook waarmaakt en dat die mooie natuur niet alleen op papier staat, dan krijg je ook het financiële deel rond, waardoor je extra kunt investeren in kwaliteit. Daarom beginnen wij bijvoorbeeld al in de eerste fase met het planten van bomen. Ik ben er trouwens van overtuigd dat ook woningeigenaren in omliggende wijken dit gaan merken in hun overwaarde. En we creëren daarnaast ook een goede belegging voor de mensen die hier gaan wonen. Groen en blauw zijn gewoon goed voor de ervaren waarde én voor de economische waarde.”

Bij Tuindorp Vrijlandt is er in de tenderfase een sterk framework neergelegd als het gaat om groen en biodiversiteit. Daardoor gaat de discussie met de gemeente in een latere fase niet over ‘kan het wel, kan het niet?’ maar over ‘kunnen we meer, kunnen we beter?’

Willen jullie ter afronding nog iets meegeven aan onze lezers?
Joep Meijer: “Bij Tuindorp Vrijlandt is er in de tenderfase een sterk framework neergelegd als het gaat om groen en biodiversiteit. Daardoor gaat de discussie met de gemeente in een latere fase niet over ‘kan het wel, kan het niet?’ maar over ‘kunnen we meer, kunnen we beter?’ Dat maakt het proces heel prettig. Ik denk dat dit ook het eerste proces is waar ik aan tafel zit met een ontwikkelaar die zegt: we gaan meer bomen planten. Dat komt doordat het doel aan het begin zo helder is neergezet. Dat is dan ook mijn oproep aan andere ontwikkelaars, maar ook aan gemeentes. Zie natuur niet als sluitstuk maar als een vertrekpunt. Zet in het begin een duidelijke basis neer.”

Femke Jochems: “Klimaatadaptief bouwen mét de natuur, dat zijn twee opgaven die echt onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. Dat vind ik sterk aan het KAN-concept. Dus als je met klimaatadaptatie aan de slag gaat, doe dat dan echt natuurinclusief want het is zonde als je dat nalaat.”

Maarten Wittens: “We laten ons graag verleiden om de ambities gaandeweg hoger te leggen. Soms lukt dat. Wij willen graag aan onszelf, maar ook aan de sector laten zien dat het kan, en hoe het dan kan. Alles kost geld, maar je kunt er ook een haalbare business case van maken, door de toegevoegde kwaliteit te activeren en als meerwaarde aan klanten te verkopen. Ik denk dat we ons met z’n allen de komende jaren veel meer bewust gaan worden van het belang en de waarde van natuur en een goede ecologische balans.”

Tekst: Anton Coops
Beeld: Ballast Nedam Development