De metamorfose van Binck Eiland: van industriegebied naar groene oase

Waar begint het verhaal van Binck Eiland?
Wouter: “Local, VORM Ontwikkeling en BPD hebben Binck Eiland gezamenlijk gekocht in 2016. In die periode was dat best wel een dappere zet. Vervolgens hebben we een ontwikkelvisie gemaakt voor het gebied en de taken verdeeld. Local heeft de transformatie van De Binck voor zijn rekening genomen, dat is het kantoorgebouw dat ooit door Staatsdrukkerij SDU werd gebruikt. VORM heeft de grondgebonden eengezinswoningen en de parkeergarage ontwikkeld, en BPD de twee woontorens aan de Trekvliet. Local is ook verantwoordelijk voor de inrichting van het openbare gebied. Dat hebben we gedaan samen met BoschSlabbers Landschapsarchitecten.

De lessen van Binck Eiland

• Als je een gemeenschappelijke tuin maakt, geef bewoners dan een gevoel van eigenaarschap – eventueel met juridische middelen.
• Ook sociale samenhang is belangrijk om eigenaarschap te bevorderen, via ontwerpingrepen kun je dit stimuleren.
• Als een nieuwbouwproject al groen oogt bij de oplevering (dus zoals de renderingen eruit zien) verkoopt dat een stuk gemakkelijker.
• Groene gevels verzachten het beeld van een project, vooral in de periode dat bomen nog niet volwassen zijn.
• Zorg dat je plekken creëert voor alle leeftijden, dus ook voor jonge volwassenen.
• Scheidingshagen tussen tuinen hoeven niet 100% rechtlijnig te zijn, speelse details zijn ook mogelijk.

Chris, kun je ons meenemen in jouw eerste indruk van de plannen?
Chris: “Wij werden gevraagd om mee te denken over de stedenbouwkundige opzet van Binck Eiland, en vervolgens ook de buitenruimte. Het is een heel interessante plek omdat het gaat om het eerste project in de Binckhorst. We merkten dat het voor onszelf, maar ook voor de gemeente een zoektocht was naar een nieuwe identiteit voor deze plek. Er waren allerlei visies en plannen die op de achtergrond meespeelden. Er lag bijvoorbeeld een kavelambitie. Die was interessant maar niet erg ambitieus op het gebied van duurzaamheid. Daarom waren we zelf aan zet. Eén van de eerste ideeën was om de fabriekshal in zijn geheel te hergebruiken. De vloer van de hal is verpulverd en als nieuw fundament gebruikt voor de eengezinswoningen en de parkeergarage.”

Wouter: “Dit is echt circulariteit ten top. De hele hal is gedemonteerd en alle onderdelen, van schroefjes en moertjes tot de stalen balken en bitumenrollen, werden genummerd en in containers gestopt. Al het materiaal is naar Barneveld vervoerd, waar de hal inmiddels voor 90% opnieuw is opgebouwd. Het is nu een fabriekshal waar circulair beton wordt gemaakt.”

“De kavelambitie was inderdaad niet erg scherp, maar bedenk dat we het hebben over 2015, de periode dat we net uit de crisis kwamen. Toen wij aan de slag gingen hebben we een paar dingen met elkaar afgesproken. Ten eerste: zo circulair mogelijk. Ten tweede: zeer energiezuinige woningen, wat geresulteerd heeft in een EPC-waarde van 0,2 voor de nieuwbouw. En daarnaast wilden we het gebied ook zoveel mogelijk vergroenen. Op een gebied van 1,4 hectare stonden 10 bomen, dat zijn er straks meer dan 100.”

Kun je nader ingaan op het aanscherpen van de groene en blauwe ambities?
Chris: “Later in het proces werd, naast de bestaande plannen en visies, ook een duurzaamheidsvisie voor de Binckhorst opgestart door een externe partij. Die omschreef heel duidelijk een aantal hoge ambities op het gebied van infiltratie, toevoegen van groen en verbeteren van de biodiversiteit, maar eigenlijk liepen wij daar al een beetje op vooruit. We hadden al gesproken met de gemeente over de Trekvliet. Men wilde een Trekvlietpark maken, maar alle plannen daarvoor stopten bij ons eiland, wat natuurlijk raar is. Eén van de eerste dingen die we hebben gedaan is het doortrekken van het Trekvlietpark, dus een zo groen mogelijke kop, waar je het water goed kunt beleven. Al met al is het gebied véél groener geworden. In cijfers is de toename zelfs 1150%. We hebben ook zoveel mogelijk ingezet op variatie en biodiversiteit, bijvoorbeeld door gemengde hagen te gebruiken. We hebben op advies van een externe partij gebruik gemaakt van de Honey Highway kruidenvegetatie ter ondersteuning van bijen en van biodiversiteit.”

Was er een eis voor waterinfiltratie?
Chris: “Nee, niet echt. We hebben allerlei maatregelen genomen, zoals klinkers in plaats van het asfalt dat er lag. We wilden op de kop ook wadi’s aanbrengen in het groen, maar daarover ontstond een discussie binnen de gemeente, waarvan de uitkomst was dat dit niet kon. Hoe dan ook, omdat er zoveel groen wordt aangeplant, wordt ook het regenwater beter vastgehouden. Daarnaast zorgen de vloer van de daktuin en regenschuttingen ervoor dat het regenwater vertraagd wordt afgevoerd naar het water van de Binckhaven.”

Wouter: “Deltacommissaris Peter Glas is op een gegeven moment komen kijken, samen met een aantal vertegenwoordigers van de gemeente, om te zien hoe we de klimaatadaptiviteit hebben vormgegeven. Hij was heel enthousiast omdat het plan al voldeed aan zijn doelstellingen – nog voordat die op papier stonden. Dat is vooral het resultaat van een heel intensieve samenwerking met de gemeente Den Haag. We hebben veel aan tafel gezeten met Eline van Staalduinen. Zij heeft alle wensen aan ons meegegeven die ze al voorbij zag komen in nieuwe beleidsstukken.”

Op een deel van het eiland hebben jullie te maken met buren. Hoe verliep die samenwerking?
Wouter: “Er loopt een ecologische zone langs het eiland, de Broeksloot. In het gebied dat daaraan grenst zitten een aantal organisaties, zoals de Scouting en een botenvereniging die een aantal loodsjes beheert. We hebben een gesprekken met ze gevoerd om te kijken in hoeverre we ze konden meekrijgen voor ons groenplan.”

Chris: “Dat heeft geresulteerd in het aanplanten van gemengde hagen op de scheiding. We hebben ook bekeken of we in dit gedeelte natuurvriendelijke oevers konden maken door verontreinigde grond af te graven en poeltjes te maken. Ecologisch zou dat heel mooi zijn, maar uiteindelijk is dat idee in een ander traject terechtgekomen dat de gemeente zelf oppakt.”

We hebben het over het eerste project op de Binckhorst. Hoe heeft dat gegeven meegespeeld in de ontwikkeling van de plannen?
Wouter: “Omdat er in de omgeving weinig plekken zijn waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten, wilden we veel gemeenschappelijke ruimte toevoegen. Zeker voor gezinnen met jonge kinderen is er vrij weinig ruimte in zo’n industrieel gebied. Daarom wilden we een plan waarin de auto niet zichtbaar is. De gemeenschappelijke binnentuin is een belangrijk sociaal element. Hier heeft onder andere de langste bank van Den Haag een plekje gekregen. En aan de gezamenlijke binnentuin grenzen de privétuinen van de eengezinswoningen, die al groen waren bij de verkoop.”

Chris: “De binnentuin is behoorlijk aan de maat, en omdat de bebouwing aan de buitenzijde staat heb je een heel fijn uitzicht met veel groen en lucht. Als je kijkt naar de bovenstaande doorsnede dan zie je in het midden van het parkeerdek een verhoging met tweelaags parkeren om voldoende parkeerruimte te creëren.”

“Dat was tegelijkertijd een aanleiding om ook op de daktuin een verhoging te maken, waar zwaardere bomen kunnen staan en waar je creatieve ideeën kunt uitwerken om het groen als sociaal element te gebruiken. Die lange bank is een verbindend element voor alle gebruikers. We hebben ook kleine gezamenlijke tuintjes gemaakt, waar mensen groenten kunnen verbouwen of planten kweken. De gemeenschappelijke kas is vooral bedoeld om gedeelde tuinmaterialen op te slaan, én als overkapping van een trap naar de parkeergarage.”

Wouter: “Het is natuurlijk een eiland, en daarom hebben we ervoor gezorgd dat met name de kade toegankelijk is geworden, en dat je via trappen echt naar de Trekvliet kunt. Op dit moment mogen daar nog geen bootjes aanmeren omdat er nog beroepsvaart langskomt. Maar het is de verwachting dat de beroepsvaart zal verdwijnen en tegen die tijd kun je er dus prima je bootje vastleggen. Er komt ook horeca aan de kade, en de kop van het eiland is echt een park geworden. We hebben plekken gecreëerd voor alle leeftijden, van speelelementen voor de kinderen tot aangename plekken voor jongeren. Dat zijn echt kwaliteiten die we hebben toegevoegd.”

In hoeverre waren de privétuinen al ingericht?
Wouter: “We vonden het heel belangrijk dat je als bewoner thuiskomt in een gebied waar het aangenaam en groen is. Juist omdat de Binckhorst een vrij harde omgeving is. Daarom wilden we dat de binnenruimte vanaf het moment van verkoop al zou ogen zoals de renderingen eruit zagen. Zeker ook omdat het veel gemakkelijker verkoopt.”

Chris: “De indeling van de privétuinen is gedaan met hagen die tegen de gevel wat hoger zijn, en verderop wat lager. En op de scheiding met de gemeenschappelijke binnentuin zorgen we ervoor dat mensen elkaar kunnen ontmoeten, door speelse inhammen te maken in de haag; het is dus niet één lange, rechte grenslijn. Daarnaast hebben we gekeken naar de wateropvang in combinatie met groen. Op het parkeerdek staat altijd een laagje water bovenop het beton, voor de bomen en planten. Alle tuineigenaars hebben een regenschutting gekregen en tijdens regenbuien wordt er onder het substraat van de privétuinen gebufferd met behulp van een noppensysteem. Water bufferen is denk ik een belangrijke succesfactor voor de beplanting. Want als je de bewatering helemaal aan de bewoners overlaat weet je niet zeker of het goed gaat. Deze oplossing is onderhoudsarm voor de bewoners.”

Wouter: “Daarbij is ook belangrijk dat we de collectieve tuin aan de bewoners hebben verkocht, om een gevoel van eigenaarschap mee te geven. Met de notaris hebben we geregeld dat het beheer van de tuin door de VvE’s goed op papier staat. Want anders loop je het risico dat zo’n plek binnen een paar jaar verpietert. We wilden niet dat dit deel van de openbare ruimte terug zou gaan naar de gemeente, want dan is het ook niet zeker dat het blijft zoals het nu is. Verder hebben we een onderhoudscontract afgesloten met een hovenier voor de eerste twee jaar, om ervoor te zorgen dat de jonge aanplant goed is gegroeid op het moment dat het onderhoud wordt overgenomen door de VvE. Er is een tuincommissie opgericht om dat in goede banen te leiden. We hebben nog steeds contact met de bewoners en je merkt nu dat die gemeenschappelijke tuin echt leeft.”

Kun je nog iets zeggen over de beplanting in het openbare gebied?
Chris: “We hebben gezocht naar een grote variatie in beplanting. We wilden bijvoorbeeld vaste planten die water- en droogteresistent zijn, zodat je zeker weet dat het aanslaat. Voor de bomen hebben we gezocht naar beplanting die deels inheems is, maar ook deels uitheems. Dat leverde best een discussie op met de ecoloog van de gemeente. Vanuit het ecologische standpunt heb je het liefst inheemse soorten, want dat is bijvoorbeeld goed voor lokale biodiversiteit. Maar tegelijkertijd zien we het klimaat veranderen daarom hebben we ook gekeken naar nieuwe soorten die goed gedijen in warmer weer. Die mix hebben we hier geïntroduceerd.”

Wouter: “We hebben ook groene gevels toegepast, geen klimplanten maar bakken met planten, op plekken waar je ze echt ervaart, zoals bij de entrees. Omdat we behoorlijk wat volume hebben toegevoegd in het gebied, en omdat het even duurt voordat bomen volwassen zijn, verzacht je zo het beeld. En de gevels sluiten door het type vegetatie ook weer goed aan op de ecologie van de rest van het eiland.”

Noot van de redactie: het puntensysteem van de gemeente Den Haag voor natuurinclusief bouwen is niet gebruikt bij de ontwikkeling van Binck Eiland. Het systeem werd gepubliceerd in 2019, dus na de start bouw.

Programma
De Binck: herontwikkeld kantoorgebouw met 73 appartementen/woningen
Binck Plaats: 46 grondgebonden eengezinswoningen
Waterfront: 110 appartementen

Deelnemende partijen
Projectontwikkelaars: Local, VORM Ontwikkeling, BPD
Architecten: Kraaijvanger en Klunder Architecten
Landschapsarchitect: BoschSlabbers
Aannemer: VORM Bouw
Aanleg en onderhoud daktuin: Binder Groenprojecten
Civiele techniek: Waalpartners
Circulaire sloop: Vink Aannemingsmaatschappij B.V.
Ecologisch advies: gemeente Den Haag

Start bouw: 2019
Oplevering: laatste woningen in 2022, openbare ruimte in Q1 2023

Tekst: Anton Coops
Beeld: Alle foto’s (c) Arienne Brokking (Local), renders via de Beeldenfabriek