De Vlieger, de boom en de buizerd: een project van Hoedemakers en Zayaz

In de Bossche wijk Hintham, direct naast het Annabos, heeft Hoedemakers bouw en ontwikkeling in 2022 twee appartementengebouwen opgeleverd, in opdracht van woningcorporatie Zayaz. Er waren twee opvallende ‘groene hobbels’ te nemen tijdens de uitvoering: de verplanting van een forse lindeboom, en het doen en laten van een buizerd die in het Annabos woont.

Op de plek waar vroeger basisschool De Vlieger stond heeft Zayaz nu twee appartementengebouwen in bezit: één gebouw met 19 reguliere sociale huurappartementen en een gebouw met 17 appartementen en twee gezamenlijke woonkamers, dat bestemd is voor stichting Steengoed. Deze stichting wordt gerund door ouders van jongeren met een lichte verstandelijke beperking. In De Vlieger kunnen deze jongeren nu zelfstandig wonen in een prikkelarme, groene omgeving. We praten over het project met Hein Geertsma (Bedrijfsleider Planontwikkeling Hoedemakers) en Thomas Beks (Projectleider Zayaz).

Thomas Beks: “Dit project heeft een lange voorgeschiedenis. Voordat we startten met De Vlieger liepen er al een jaar of tien gesprekken met Stichting Steengoed. De stichting had bij Zayaz de vraag neergelegd of wij vastgoed zouden kunnen ontwikkelen, in eigendom zouden kunnen houden en vervolgens verhuren aan de stichting voor de huisvesting van hun kinderen; jongeren die graag begeleid zelfstandig willen wonen. We hebben door de jaren heen een aantal locaties besproken, en uiteindelijk kwam deze kans voorbij. Op de locatie van de voormalige basisschool De Vlieger, gelegen aan de rand van het Annabos, zijn twee gebouwen teruggeplaatst waarvan één voor Stichting Steengoed. De stichting wilde graag een eigen gebouw. Op deze plek hebben we daar invulling aan kunnen geven.”

Werd er expliciet gekozen voor deze plek aan de bosrand omdat groen goed is voor de gezondheid van de bewoners?
Thomas Beks: “Niet expliciet. Het wordt wél gezien als een geborgen plek, ook omdat er weinig verkeer is, wat een bepaalde mate van rust geeft. Een prikkelarme omgeving dus, en dat is een kwaliteit die deze doelgroep ook op prijs stelt. Daarnaast is er een fraai aangelegde openbare ruimte rondom beide gebouwen met mooi gedifferentieerde beplanting, deels grenzend aan het bosgebied, en in beheer bij de gemeente.”

“De gemeente wilde ook dat een oude lindeboom gespaard zou blijven, door hem dertig meter te verplaatsen binnen het gebied. Deze boom stond eerst letterlijk op de plek waar nu het gebouw van Stichting Steengoed staat, maar hij heeft nu een nieuwe plek tussen de twee gebouwen in. Dat is een forse investering geweest en een complexe operatie, die al met al een jaar duurde, maar het is uiteindelijk wél geslaagd. Je moet zo’n verplaatsing goed voorbereiden, door de boom eerst deels vrij te maken. Daar moet de boom dan van herstellen, en daarna komt het daadwerkelijke verplaatsen. Vervolgens heeft de boom nog flink wat liefde en nazorg gehad, en al met al heeft hij het hartstikke goed overleefd. Ook bij het complex voor reguliere huur staat een aantal grote oude bomen die we hebben weten te beschermen tijdens de bouw, en die het nu gewoon prima doen. Zowel aan de bosrand als in het gebied zelf komt het dan ook over alsof het project er al jaren staat.”

Hein Geertsma: “Inderdaad, het is een compleet plaatje. Dat komt ook door de kleurstelling en de vorm van de gebouwen. Wij kregen overigens ook de verplichting mee van de gemeente om de boom na de verplaatsing goed te verzorgen op het bouwterrein, dus tijdens de bouw.”

Welke partij heeft de boom verplant?
Hein Geertsma: “Daar heeft de gemeente voor gezorgd, in samenwerking met Nationale Bomenbank. De basisschool was eigendom van de gemeente, en de gemeente heeft het gebied bouwrijp opgeleverd aan Zayaz. De boom werd na de sloop verplaatst, een jaar voordat we begonnen met bouwen.”

De dag van de verplanting

Het Annabos heeft ook bijzondere gevleugelde bewoners, met name een buizerd?
Hein Geertsma: “Daar zit een verhaal achter. Hoedemakers is al heel lang eigenaar van het Annabos. Het was in eerste instantie een tuin die bij een pastorie hoorde. Door de jaren heen ontwikkelde de tuin zich verder tot een mini natuurgebiedje middenin de stad. Een plekje waar je met gepaste voorzichtigheid mee om moet gaan. Toen de bouwplannen voor De Vlieger duidelijk werden rezen er dan ook diverse vragen in de buurt. Uit onderzoek van De Roever Omgevingsadvies bleek toen dat buizerds drie horsten [nesten, red.] hadden gebouwd in het Annabos. De Omgevingsdienst Noord Brabant heeft na het onderzoek een ontheffing verleend, zodat  er gesloopt en gebouwd kon worden. Daarna kwam ons bouwmaterieel het terrein op, graafmachines en dergelijke, en op dat moment hebben we de Omgevingsdienst er weer bijgehaald, want dat was de afspraak. De Omgevingsdienst wilde weten hoe de buizerd zou reageren op onze komst.”

“Gelukkig was er niks aan de hand want het bleek te gaan om een ‘typische stadsbuizerd’ die gewend is aan mensen en aan gedoe in de omgeving. Hij kwam heel nieuwsgierig aan de rand van het terrein zitten om ons in de gaten te houden. Toen we de eerste beton hadden gestort kwam hij op de rand van de bekisting zitten om het werk eens goed te bekijken. We hebben hem dus niet weggejaagd, hij kwam bij wijze van spreken op de koffie. Onze uitvoerder is een vogelaar, en hij heeft regelmatig plaatjes geschoten. Overigens hebben we in het metselwerk ook diverse nestkasttypes opgenomen.”

Hoe hebben jullie de afvoer van regenwater aangepakt?
Hein Geertsma: “Tussen de appartementengebouwen ligt een wadi in het openbaar gebied. Die compenseert feitelijk de verharding die de gemeente ten behoeve van het plan heeft aangelegd. De waterparagraaf moet je meestal op eigen terrein oplossen, dus in dit geval of in de kruipruimte of op het dak. Vandaar dat beide daken volledig groen zijn. Met als extra complicatie dat er ook pv-panelen op het dak moesten worden geplaatst, op verhoogde stellingen, zodat het sedum er geen last van heeft. De beplanting en het onderliggende pakket zorgen voor buffering en vertraagde afvoer van het water. Als het dak volloopt stort het over op de wadi, en als de wadi volloopt wordt er overgestort op de riolering.”

Thomas Beks: “De paden die zijn aangelegd voor de bereikbaarheid van de berging zijn gemaakt van waterdoorlatend granulaat-achtig materiaal. De parkeervakken zijn halfverhard.”

“Het project is twee jaar geleden opgeleverd, we kunnen intussen wel vaststellen dat alles naar verwachting functioneert. Je ziet ook dat de aanplant in de openbare ruimte rondom het gebouw goed is gegroeid. Het is een mooi gedifferentieerde begroeiing, ontworpen en beheerd door de gemeente. We hebben wél een keer een telefoontje gehad van een bewoner over onkruid. Men vroeg zich af of er niet wat meer geschoffeld moest worden. Het bleek te gaan over het kruidenmengsel dat is gebruikt, en wij geven dan aan dat dit toch echt het resultaat is dat beoogd wordt.”
  
Welke lessen hebben jullie geleerd van dit project? Wat zou je in de toekomst anders aanpakken?
Hein Geertsma: “Wat ik van dit project heb geleerd, is dat je niet te krampachtig hoeft te doen over het beschermen van een soort als de buizerd als die zich al heeft gevestigd in de stad. Daar hoef je dan niet drie onderzoeken aan te wijden. Een echte stadsvogel is al gewend aan mensen en auto’s. Kijk dan ook door die bril naar zo’n situatie en probeer het benodigde onderzoek een beetje pragmatisch aan te vliegen.”

Thomas Beks: “Om op dat punt van Hein aan te sluiten: de gemeente Den Bosch heeft ook de ambitie om een Soortenmanagementplan op te stellen. Vooruitlopend daarop hebben Zayaz en BrabantWonen de handen ineen geslagen. We hebben samen een SMP voor ons bezit opgesteld, met name om tijd te besparen en toch zorgvuldig te blijven handelen. Dit SMP wordt vooral ingezet om ingrepen in bestaand vastgoed beter te faciliteren.”

“Heel kort gezegd houdt ons SMP in dat we ervan uitgaan dat in elk complex gierzwaluwen, huismussen en vleermuizen aanwezig zijn. Vervolgens treffen we de juiste maatregelen om ze tijdens de werkzaamheden niet te verstoren en zorgen we ervoor dat we – als behoud van de nestvoorzieningen niet mogelijk is – voldoende permanente nestvoorzieningen terugplaatsen. Hiervoor hebben we een generieke ontheffing gekregen van de Omgevingsdienst Brabant Noord. De extra nestvoorzieningen kosten ons beduidend meer geld dan een reguliere ontheffing, want daarvoor hoef je soms helemaal geen nestkasten te plaatsen. Maar daar staat tegenover dat een reguliere ontheffing minimaal 20 weken aan beoordelingstijd kost, en die periode wordt bovendien wel eens overschreden. Dat geeft onzekerheid voor onze planning en het heeft ook financiële consequenties. Door de generieke ontheffing hebben we veel meer zekerheid op onze planning en dragen we bij aan de instandhouding en hopelijk ook aan de vermeerdering van gebouwgebonden bedreigde soorten.”

Programma De Vlieger
2 appartementencomplexen: 19 appartementen sociale huur regulier, 17 appartementen met 2 gezamenlijke huiskamers voor jongeren met een lichte verstandelijke beperking.

Start Bouw: 2021
Opgeleverd: Juni 2022

Opdrachtgever: Woningcorporatie Zayaz
Ontwikkelaar: Hoedemakers ontwikkeling bv
Architectuur: Bouwman Swinkels
Ecologisch advies: De Roever Omgevingsadvies
Groenaanleg: Van Rosmalen
Groenbeheer: Gemeente ‘s-Hertogenbosch
Aannemer: Hoedemakers bouw bv
Civiele Aannemer: Van Rosmalen
Civiel ontwerp: Gemeente ‘s-Hertogenbosch

Tekst: Anton Coops
Beeld: Zayaz, Hoedemakers bouw bv