Collectieve binnentuinen: grip op kosten, baten en beheer

Verslag van de bijeenkomst van de KAN-themagroep Collectieve Binnentuinen, 14 november 2023, door Henk Bouwmeester.

Het dak van de gemeenschappelijke parkeergarage van Imagine in Rotterdam-Zuid wordt ingericht als groen verblijfsgebied. De binnenplaats van de Inktpot, het monumentale gebouw van ProRail in Utrecht, is ingericht met groene borders, terrassen en tuinen. Twee mooie voorbeelden van een collectieve binnentuin. Wat is de meerwaarde ervan? Wat levert het op? En hoe houd je grip op kosten en kwaliteit? John Krijnen (AM) en Tanja van der Knoop (Blooming Buildings) delen hun ervaring en kennis.

Meerwaarde van groen
Je hebt het pas door als je het ziet, zei Johan Cruijff. Dat geldt ook voor de meerwaarde van goed
groen. Tanja van der Knoop laat daarom een filmpje zien. Het filmpje laat je voelen wat de impact is van een groene ruimte op klimaat en biodiversiteit, sociale binding en mentale en fysieke gezondheid. In een groene omgeving brengen mensen minder schade toe aan gebouwen en er ligt minder zwerfvuil. In een groene (werk)omgeving is het ziekteverzuim lager en in een groene winkelstraat komen meer klanten. Dit soort correlaties zijn wetenschappelijk bewezen. De bibliotheek van Robbert Snep (WUR) staat er vol mee, zegt Tanja, toch fixeren marktpartijen zich vaak alleen op de kosten: “Kijk naar de meerwaarde en leg de lat niet te laag. Als je het goed aanpakt, krijg je de baten terug.”

Wie zijn de doelgroepen?
Bij een goed project liggen ontwerp, aanleg, beheer en gebruik in elkaars verlengde. Het ontwerp
moet passen bij het beoogde gebruik. Wie zijn de doelgroepen? Hoe maken mensen gebruik van een collectieve tuin? Moeten er zitplekken komen of speelplekken? Hoe zorg je dat de tuin optimaal is ingericht voor mens, natuur, water? Het is belangrijk om doelstellingen, doelgroepen en gebruiksmomenten goed voor ogen te hebben. Dat helpt ook om de baten expliciet te maken en de kosten te verantwoorden. Maar ook: hoe wordt de tuin straks beheerd? Staat participatie voorop of komt er wekelijks een professional? Wat in aanleg mogelijk is, wordt mede door de kwaliteit van het beheer bepaald.

Feyenoord City
Een mooi voorbeeld zien we in het project Imagine in Rotterdam. Dit is het eerste project van Feyenoord City: een intensief stedelijk gebied. Het is een project van AM, Heijmans en BAM. Imagine bestaat uit een onderbouw met een commerciële plint en vier woonlagen en een hoogbouw met twee torens van 50 en 70 meter hoog. In totaal bijna 300 appartementen. Het geheel omsluit een parkeergarage met twee verdiepingen. Het dak van de parkeergarage wordt een gemeenschappelijke tuin.

Sociale impact
John Krijnen (AM) legt uit dat de daktuin een belangrijke rol speelt bij de sociale impact die AM met het project beoogt en bijdraagt aan verschillende doelstellingen: waterretentie, koeling op warme dagen en een aangenaam verblijfsklimaat. De daktuin met een oppervlakte van 2.400 m2 is straks voor bewoners toegankelijk via lobby’s waar ook de trappen en liften uitkomen. Verder zijn er twee looptrappen waarlangs bewoners van de binnenhofappartementen in de onderbouw direct naar de tuin kunnen. Vanaf de openbare weg is de tuin toegankelijk via een brede trap. Bewoners kunnen het hek voor de trap met een tag openen.

Maasvenster
De tuin wordt ingericht met planten, groepjes bomen en heesters, een grasveld met speeltoestellen, looppaden en zitelementen. Het ‘Maasvenster’ is een speciale attractie: een poort die een spectaculair uitzicht biedt op de Nieuwe Maas. Het ontwerp is van Buro Sant en Co. Op basis van een pitch is dit bureau uit drie landschapsarchitecten gekozen. Hen werd gevraagd samen met een tuinaannemer een ontwerp met bijbehorende aanneemsom te presenteren. In bouwteamconstructie is het ontwerp verder uitgewerkt.

Infiltratiebekken
In doorsnee bestaat de tuin uit een regenwateropslag van 160 m3 bestaande uit infiltratiekratten van 85 mm hoog. Daarover komt een gronddekking die ter plaatse van de bomen 60 cm dik is. De infiltratiekratten zijn uitgevoerd met steenwol en filterdoek die door capillaire werking zorgen dat de planten gelijkmatig water krijgen. Door de opslagcapaciteit in de retentiekratten is er volgens de tuinaannemer verder geen bewatering nodig. Bij een eventueel wateroverschot of in noodsituaties wordt water via standleidingen afgevoerd. Bomen worden boven de kolommen in de parkeergarage geplaatst en worden met spanbanden aan de infiltratiekratten verankerd.

Hovenier
De tuin wordt aangelegd door hoveniersbedrijf Hoek. Dit bedrijf is door de landschapsarchitect voorgedragen. De kosten voor aanleg zijn bepaald op €240 per vierkante meter. Het beheer is begroot op €17.000 per jaar, ofwel €60 per appartement. In juni 2024, bij oplevering van de woningen, wordt de tuin overdragen aan de VVE. Het hoveniersbedrijf houdt de tuin minstens één jaar in beheer als onderdeel van de inboetgarantie en adviseert de VVE over het onderhoud in de periode daarna.

Leerpunten van John Krijnen

• Denk na over de functies van een daktuin, uitstraling, budget en kosten. Welke doelgroep heeft het project. Bedenk dat een speeltuin voor de één overlast voor een ander kan geven.
• Neem een landschapsarchitect en een tuinaannemer liefst al in de AO-fase op in je bouwteam, of zorg dat dit allemaal in één hand is.
• Houd rekening met voldoende hoogte voor waterretentie, afwatering en doorworteling. Maak een systeem met meerdere noodafvoeren om overtollig water te kunnen lozen.
• Zorg voor een duidelijke demarcatie tussen de werkzaamheden van de hoofdaannemer en de tuinaannemer. Als de daktuin moet worden afgegraven om aan de waterkering te werken, valt dat buiten de garantie van de dakdekker. Denk daar vooraf goed over na.
• Vraag vooraf om een open begroting van de daktuin. Je kunt dan gericht met de aannemer overleggen over besparingen door aanpassingen in het ontwerp. Een pad met halfverharding is bijvoorbeeld veel goedkoper dan een tegelpad. Gebruik standaardelementen voor banken en plantenbakken. Maatwerk is snel twee keer zo duur.
• Zorg voor een goede overdracht van de tuin aan de VVE met een instructie over beheer en onderhoud.

Beeldkwaliteit
De waarde van een collectieve tuin wordt voor een groot deel bepaald door de beeldkwaliteit. Niet alleen in het voorjaar, maar 365 dagen per jaar. Daarvoor is in de eerste plaats een goed ontwerp nodig met veel verschillende soorten. Zo zijn in de binnentuin van De Inktpot ongeveer 200 soorten gebruikt. Tanja van der Knoop: “Zorg dat er altijd bloemen of zaaddozen te zien zijn of ergens een blad zich ontrolt of verkleurt. Dat kan. Het is een kwestie van weten wat je doet. Pure plantenkennis.” Technisch goede aanleg, met veel aandacht voor de bodem, trekt bovendien vogels, kleine zoogdieren en insecten aan: biodiversiteit ook zonder hulpmiddelen als vogelhuisjes.

Iedere week
Op de tweede plaats vraagt continue kwaliteit om continu onderhoud. Niet eens per twee of drie maanden met zwaar gereedschap, maar iedere week met een snoeischaar. Tanja heeft daar een modus voor gevonden met beheerders die op loop- of fietsafstand wonen: veelal mensen die in een totaal ander beroep werkzaam zijn, maar een hele of een halve dag per week graag achter hun computer wegkomen om in de tuin te werken. Ze worden door Blooming Buildings begeleid en geïnstrueerd en houden de tuin wekelijks bij. Onkruid wordt in de kiem verwijderd. Naast beplanting wordt de hele omgeving gemonitord en bijgehouden. Algengroei op bankjes wordt direct aangepakt. Voor het zware werk komt indien nodig een hoveniersbedrijf met bijpassend materieel. “Vergelijk het met tandenpoetsen. Als je iedere dag poetst, gaat het goed. Als je het verwaarloost, vraag je om een wortelkanaalbehandeling.”

Eén regisseur
Deze aanpak geeft meer kwaliteit en continuïteit dan wanneer je met vrijwilligers werkt, zegt Tanja. Ook met bewonersgroepen heeft ze wat dat betreft geen goede ervaringen: “In het begin gaat het goed, maar na verloop van tijd komt de klad erin.” Bewoners kunnen inbreng hebben, zolang er maar één regisseur is die de ruggengraat vormt: iemand met verstand van zaken die continuïteit borgt. “Onze beheerders doen het naast hun reguliere baan omdat ze dit echt wíllen. Ze zijn kundig, maar ook zeer gemotiveerd en worden door ons begeleid. Het werkt ook in sociaal opzicht. Mensen weten: ‘Oh, die komt iedere donderdagochtend…’ Ze vragen dan dingen over de beplanting en wat je wel en niet kunt doen. En als de tuin er goed verzorgd uitziet, gaan mensen er ook zorgvuldig mee om.”

Leerpunten van Tanja van der Knoop

• Conceptontwikkeling, ontwerp, aanleg en beheer moeten in elkaars verlengde liggen.
• Het ontwerp moet passen bij de doelgroep en het beoogde gebruik.
• Met een goed ontwerp is er in een tuin 365 dagen per jaar iets te beleven.
• Breng de meerwaarde van een groene buitenruimte in kaart. Dat helpt bij een investeringsbeslissing.
• Een binnentuin heeft wanden waar je met verticaal groen veel winst kunt halen: beeldkwaliteit, biodiversiteit, 365-dagenbeleving, isolatiewaarde en hittestressreductie.
• Je moet weten wat je doet. Dat geldt voor de technische aanleg, de bodem en de beplanting. Op het gebied van plantenkennis is veel winst te behalen.
• Beheer doe je bij voorkeur iedere week, niet eens per twee of drie maanden.
• Om continuïteit te garanderen is een professionele beheerder belangrijk. Bewoners en vrijwilligers kunnen inbreng hebben, als er maar een regisseur is.
• Mensen gaan zorgvuldiger met een tuin om als die er goed verzorgd uitziet.

Download de presentatie van Tanja van der Knoop
Download de presentatie van John Krijnen

In de themagroep ‘Collectieve binnentuinen’ delen bouwpartijen, (landschaps)architecten en gemeenten hun kennis en ervaring. Aan de themagroep van 14 november 2023 namen deel: Dieuwertje Bakker (Merwede Lab), Niek Bosman (Blauwhoed), Marc den Hertog (gemeente Zaanstad), Tanja van der Knoop (Blooming Buildings), John Krijnen (LaVie Vastgoedontwikkeling namens AM), Walther van Leeuwe (Waaijer Projectrealisatie), Erik Linsen (Adriaan van Erk Ontwikkeling), Eline Ouwerkerk (OKRA Landschapsarchitecten), Rocco Reukema (gemeente Zaanstad), Sven Sloots (afstudeerder) en Rick van Zanten (Hendriks Coppelmans Ontwikkeling).