Retentie-dak van de Lorentz is een huzarenstuk

Vermogensbeheerder Syntrus Achmea REF en ontwikkelende bouwcombinatie Van Wijnen / Hurks hebben zich in 2018 aangesloten bij het Leidse gemeentelijke initiatief om van het stationsgebied ‘de duurzaamste kilometer van Nederland’ te maken. Tal van bedrijven en stakeholders sloegen de handen ineen om het onderste uit de kan te halen bij de verduurzaming van het stationsgebied. De gemaakte afspraken werden vastgelegd in een Green Deal. Eén van de thema’s is ‘droge voeten’ en daar sluit het slimme rententie-dak van de Lorentz op aan. De verdichting van het gebied rondom Leiden Centraal vraagt namelijk om meer wateropvang-capaciteit en verduurzaming.

Programma
167 (huur)appartementen;
Voor retail ca. 1655 m² vvo;
Voor kantoren ca. 4048 m² vvo;
Totale bruto vloeroppervlakte ca. 55.000 m²;
Een fietsenkelder voor ca. 4800 fietsen;
198 parkeerplaatsen voor de appartementen en commerciële ruimten.

Daarnaast wordt het in Leiden beruchte ‘gat’ op de hoek van het Schuttersveld gevuld met een derde en laatste toren, die naadloos aansluit op de rest van het project en voorziet in 19.000 m² kantoorruimte. Deze 70 meter hoge toren wordt opgeleverd in 2023 en maakt het totale project de Lorentz compleet.

Wim Smit is werkzaam als senior projectmanager bij Syntrus Achmea REF, waar hij zich bezig houdt op de afdeling acquisitie en ontwikkeling met de realisatie van nieuwbouw in opdracht van pensioenfondsen. Hij vertelt over de techniek achter het Leids huzarenstuk, en over de uitdagingen.

Het retentie-dak op één van de torens van Lorentz is uniek in zijn soort. Sinds wanneer is dit slimme systeem in bedrijf?
“We zijn begonnen met de realisatie van het project in februari 2017 en we hebben het gebouw drie jaar later opgeleverd. Het retentie-dak is sinds 2020 volop in bedrijf. Dit dak is voorzien van retentie-kratten die 8 centimeter water kunnen bergen. Het opgevangen regenwater kan indien nodig weglopen dankzij de zogenaamde smart flow control. Dat is een soort geautomatiseerde ‘kurk’ die uit de afvoer kan komen, waarna het overtollige water wegloopt naar het gemeenteriool. Het slimme gedeelte van het systeem is gekoppeld aan GPS en wifi en krijgt neerslagdata binnen, waardoor het kan anticiperen op de weersomstandigheden. Als er een bui wordt gedetecteerd dan leegt het systeem de buffer – geheel of gedeeltelijk, afhankelijk van de zwaarte van de bui. Het opgeslagen water wordt zoveel mogelijk gebruikt voor beregening van een vegetatiedak op de plint van het lager gelegen gebouw. Als er een heel zware regenbui aankomt, dan wordt van tevoren bij wijze van spreken de hele buffer geloosd op het riool, om voldoende capaciteit te hebben en het gemeenteriool niet te zwaar te belasten. Maar als er een middelmatig buitje aankomt loos je misschien de helft of een kwart, zodat je toch altijd een buffer overhoudt.”

“In het groeiseizoen, van 1 maart tot 1 september, hebben we immers regenwater nodig op het vegetatiedak. De beplanting zit op watervertragende platen, dus die houden ook water vast, maar als je eraan gaat rekenen dan blijkt dat je voor dit gebouw gedurende het groeiseizoen toch nog 120 kuub water nodig hebt. En wat we vasthouden op het retentie-dak is 35 kuub water. Dat is dus geen afvalwater, maar een product dat we nodig hebben en waar we zuinig mee zijn, zodat we, door het slim vasthouden en lozen van de waterbuffer, er minder of geen leidingwater hoeft te worden gebruikt voor het vegetatiedak. Het vegetatiedak is natuur inclusief aangelegd. We hebben bijvoorbeeld vogelkastjes toegepast, maar wat betreft de beplanting hebben we vooral gekeken naar wat er kan op een binnenstedelijke plek waar het behoorlijk waait, omdat je in Leiden vrij dicht bij de zee zit.”

Het gaat om een nieuwe techniek; waren er verrassingen?
“Men heeft mij inderdaad verteld dat dit het eerste dak in zijn soort is in Nederland. De verrassing is voor mij feitelijk dat er technisch geen verrassingen waren, en dat het dus gewoon goed werkt. Het systeem moet immers draaien op basis van weersverwachtingen, maar die verwachtingen blijken betrouwbaar genoeg te zijn om er een goed functionerend geheel van te maken.”

“Het meest bijzondere aan dit project is – denk ik – dat het plan voor het retentie-dak pas werd gemaakt nadat de bouw al was gestart. Daardoor werd het een stukje duurder en er waren ook allerlei andere nadelen, waardoor je zou denken: dit is onmogelijk. Diverse partijen, waaronder ook Syntrus Achmea, hadden de neiging om op verschillende momenten de handdoek in de ring te gooien.”

Waar kwam de drive vandaan om toch een tandje erbij te doen?
“Syntrus Achmea is een partij die altijd werkt vanuit haar maatschappelijke verantwoordelijkheid, maar de belangrijkste factor was toch wel dat de gemeente Leiden met het aanstekelijke idee kwam van de ‘Duurzaamste kilometer van Nederland’. De bouwcombinatie Van Wijnen / Hurks werd daar ook door aangestoken. Zij hebben meteen extra kennis en capaciteit ingebracht. Bedenk daarbij dat we het gebouw tegelijkertijd ook gasvrij hebben gemaakt, nog ruim voordat er maatschappelijk sprake van was en de wettelijke verplichting er kwam. Er zat in eerste instantie een grote gas gestookte wkk-installatie in.”

“Er is extra financiering gekomen via de pensioenfondsen, ook omdat dit een mooie gelegenheid was om ons credo ‘Beleggen met betekenis’ waar te maken. Daarnaast had de gemeente subsidiegeld beschikbaar, onder andere omdat er een probleem was met de capaciteit van het riool. Dus uiteindelijk heeft iedereen zijn steentje bijgedragen en zo het onmogelijke toch mogelijk gemaakt. Het is natuurlijk heel makkelijk voor de vastgoedbelegger om te zeggen: dit gaat buiten het budget en geeft te veel risico, dus het gaat niet door. Ook de aannemer kan heel makkelijk zeggen: dit is me te veel gedoe. Iedere partij heeft een soort veto, dus je redt het alleen als je een echt teamgevoel hebt.”

Hoe heb je je georiënteerd wat betreft het retentie-dak?
“Dat is een behoorlijke reis geweest. Het begon met het gegeven van de overbelasting van het gemeentelijk riool. Daarop kwam de gemeente samen met haar adviseur met het idee om een retentie-dak te maken. Vervolgens krijg je te maken met heel wat mitsen en maren: je moet eerst intern je collega’s en je directeur meekrijgen. Niemand staat echt te juichen, want het is toch iets nieuws. Ook een pensioenfonds belegt in principe het liefst in projecten met een laag risicoprofiel. De aannemer wil meteen weten hoe het zit met lekkages. Wie is er verantwoordelijk voor waterschade? Hoe zit het met garanties? Een lekkend dak is een heel vervelend probleem want een lek is vaak lastig op te sporen. En bij een lekkend sedumdak heb je nog meer gedoe. Bij dit retentie-dak zou je eerst de zonnepanelen en installaties moeten verwijderen, het grind en de kratten opruimen en dan moet je het lek nog zien op te sporen. Kortom: dat wil je niet.”

“Ik heb de mensen van onze afdeling exploitatie en de onderaannemers er naartoe gehaald om alle mogelijke vragen te beantwoorden. Wie inspecteert de tuin en het waterdak? Wat gebeurt er bijvoorbeeld met overstromend water als de ‘kurk’ [oftewel de dorsel, red.] niet werkt? Komen er geen muggen of ander ongedierte op af? Het lastige hierbij was natuurlijk dat we niet eenvoudig een referentieproject konden bekijken.”

“We zijn uiteindelijk gegaan voor een zeer hoge kwaliteit uitvoering met een garantie op het dak van 15 jaar. We calculeren in dat het na 25 jaar gerenoveerd wordt, maar als alles goed gaat kan het ook langer meegaan. Door de kratten en de afdekking krijgt het dak weinig UV-licht, wat gunstig is, en daarnaast is een laagje water op het dak gewoon goed voor de bitumen.”

“Ik zou wél willen meegeven aan iedereen die dit interview leest dat het achteraf aanbrengen van een retentie-dak vrijwel ondoenlijk is. Ten eerste omdat het alleen lukt als je bevlogen mensen hebt, en ten tweede omdat je heel wat goede kansen mist. Als dit nieuwbouw was geweest en we waren in de voorbereidingsfase, dan had ik het retentie-dak niet op een hoog torendak gemaakt, dat met 500 m² ook nog eens relatief klein is. Er staan allerlei installaties op dat dak, zoals koelunits en zonnepanelen, en je moet op deze manier meer verticale leidingen door het gebouw maken. De plint was de meest logische plek geweest voor het retentie-dak. Die is veel groter en je kunt er relatief eenvoudig kratjes aanbrengen. Je hebt minder leidingen nodig en je kunt meteen besproeien. Aan de andere kant is het wél zo dat de ontwikkeling van dit gebouw acht jaar heeft geduurd. Over zo’n periode heb je te maken met voortschrijdend inzicht, en dat is iets waarvoor je open moet blijven staan.”