Zwemmen in mandeligheid in Ithaka, Almere

Bij KAN-projecten komen vaak gemeenschappelijke binnentuinen of daktuinen voor. Hoe zorg je aan de voorkant van je project voor een goed juridisch kader, zodat de bewoners na verloop van tijd de tuinen gezamenlijk zelf financieel kunnen beheren? Zonder veel rompslomp en onduidelijkheid over afspraken?

Een leerzaam voorbeeld levert het project Ithaka (Van Bekkum Groep/Edwin Oostmeijer Projectontwikkeling, 2012) in Almere Poort, genomineerd voor de Gouden Piramide 2014 en de NEPROM-prijs voor locatieontwikkeling 2015. Het in 2012 in een hoefijzervorm aangelegde complex omsluit een ‘landschapstuin’ van 1 ha met een zwembad van 50x10m, omspoeld door een ecologische vijver. De projectontwikkelaars kozen voor mandeligheid op basis van een overeenkomst – een vorm die de gemeente Almere in die periode al vaker voor binnengebieden had toegepast.

Stefanie Elfert bestudeerde in haar scriptie (Zwolle, 2011) de praktijk van de mandelige uitgiften in Almere. Voor de Gemeente waren ze vooral een instrument om de verantwoordelijkheid voor de openbare ruimten binnen buurten en wooncomplexen af te schuiven op de omwonenden. Deze vorm van mandeligheid werkte niet naar behoren. Ithaka is een ander geval.

Leerpunten Ithaka

• Als je voor je project maar één VvE nodig hebt, maak dan de gemeenschappelijke tuin onderdeel van het gezamenlijke ondeelbare bezit.
• Komen er verschillende soorten eigenaren, benoem hen dan tot mandelige eigenaren van de gemeenschappelijke (mandelige) tuin met alles erop en eraan (bijv. zwembad), en schrijf bij de KvK een Beheervereniging in met adequate statuten.
• Geef alle bewoners (eigenaren en huurders) rond de mandelige tuin evenveel rechten en plichten.
• Als de meeste bewoners pas later bekend zijn, geef dan een inrichtingsbudget aan de Beheervereniging en laat de inrichting aan hen over.

Mandeligheid is vormvrij
Het recht op een mandelig eigendom van een gemeenschappelijke tuin o.i.d. is onlosmakelijk verbonden aan het eigendomsrecht op vastgoed: je krijgt het er bij de koop van je woning bij en je kunt er niet vanaf. Maar anders dan bij Verenigingen van Eigenaren, is mandeligheid voor het Burgerlijk Wetboek vormvrij. Twee boeren aan weerszijden van een mandelige sloot, kunnen alle onderhoud en gebruik prima mondeling en met gesloten portefeuilles regelen. Bij Ithaka gaat het om 135 wooneenheden in verschillende eigendomsverhoudingen (appartementen van groot tot klein, huur en koop, eengezinswoningen), en het professionele onderhoud van de binnentuin met zwembad vergde sowieso al €40.000,- per jaar. Vreemd genoeg verwezen de splitsingsaktes wel naar een Beheervereniging voor de mandeligheid, maar bestond die formeel niet. In de praktijk regelde het administratiekantoor – de ‘bestuurder’ van de 5 VvE’s – de inning van de bijdragen en de opdrachten aan de hovenier, en tekenden twee bewoners voor akkoord als voorzitter en penningmeester van de ‘Beheervereniging’.

Enkele bewoners vormden de tuincommissie en monitorden de staat van de tuin en het zwembad, en deden kleine ingrepen. De tuin was, met enkele aanpassingen rond de openbare toegankelijkheid, aangelegd volgens een ontwerp van Ronald Rietveld waar de eerste betrokkenen enthousiast mee hadden ingestemd. Later ingestroomde bewoners vonden de tuin te eenzijdig en weinig aantrekkelijk als verblijfsruimte, voor oud en jong.

Officiële Beheervereniging
Over de noodzaak van een officiële Beheervereniging volgden enkele bewogen bewonersvergaderingen, waar het argument klonk dat die duurder uit zou vallen. Een commissie met daarin de projectnotaris werkte daarna toch de statuten, het huishoudelijk reglement en een gedragscode uit. Die drie documenten werden op de oprichtingsvergadering in 2015 aangenomen.

In de koopaktes van alle wooneenheden staat in indrukwekkende breukcijfers op basis van de grootte van de woningen aangegeven welk aandeel elke eigenaar heeft in de mandeligheid. De bijdragen werden oorspronkelijk ook volgens die breuken berekend. De statuten van de Beheervereniging wijken hiervan af. De redenering was dat alle bewoners evenveel van de tuin en het zwembad kunnen genieten, en dat zij er dus evenveel aan mee betalen. Daardoor gingen bewoners van kleine woningen méér betalen en bewoners van grote woningen minder. Het gaat om een overzichtelijk bedrag: in de orde van een euro per dag.

Statuten
De statuten beginnen met een preambule, die de bedoeling en de reikwijdte van de Beheervereniging en haar democratische, open werkwijze beschrijft. In de Beheervereniging hebben alle bewoners een gelijke stem, op basis van hun gelijke genot, en hun gelijke verantwoordelijkheid voor het beheer. Stemmen op basis van de breukcijfers zou naast scheve ogen, een administratieve janboel hebben opgeleverd. Besluiten, genomen door het bestuur of door de twee jaarlijkse ledenvergaderingen, moeten wel redelijk en billijk zijn tegenover de belangen van elke individuele bewoner. De gedachte daarachter moge duidelijk zijn: een meerderheidsbesluit om een obstakel in de tuin te plaatsen dat het uitzicht van één begane grondappartement zou bederven, is onwenselijk.

Voortaan was er dus een gekozen bestuur, en bestond de vereniging ook voor derden (zoals de Omgevingsdienst), door inschrijving in de Kamer van Koophandel. De lacune van het Burgerlijk Wetboek was zo netjes ingevuld. Statutair kwamen er twéé commissies: een voor de zwemvijver (vanwege de vele technische aspecten daarbij) en een voor de tuin.

Gedragscode
Naast een gebruikelijk huishoudelijk reglement voor de procedures binnen de vereniging, openden de statuten ook de mogelijkheid voor een gedragscode. Bij een gemeenschappelijke tuin met zwembad is die van groot belang. De code beschrijft in zo positief mogelijk geformuleerde zinnen het wenselijke en het ongewenste gedrag in de tuin en in en rond het zwembad, om alle onderlinge ergernissen zoveel mogelijk te voorkomen. Vanzelfsprekend gaat dat over alle denkbare vormen van overlast: herrie maken, de planten beschadigen, het zwemwater vervuilen, afval achterlaten, honden uitlaten, vreemden toegang verschaffen, etc. Zelfs kent de gedragscode enkele verboden, vooral rond de veiligheid: zwemmen bij onweer, duiken in het ondiepe water en open vuur gebruiken. De gedragscode gaat uit van goed vertrouwen en kent geen sancties. Hardnekkig wangedrag moet dus een agendapunt op de ledenvergadering worden.

Geleerde lessen
Welke lessen zijn er uit Ithaka te trekken? Het had veel ‘gedoe’ en kosten gescheeld als tegelijk met de vestiging van de hoofd- en ondersplitsingen – waarbij het mandelige gebied één van de vijf constituenten van de hoofdsplitsing uitmaakt! – diezelfde mandelige eenheid meteen ook een formele bestaansvorm had gekregen, met een voorlopig bestuur dat zo gauw als mogelijk zou moeten zijn vervangen door vertegenwoordigers van de mandelige eigenaren. Juist door de ingewikkelde samenstelling van de verschillende woongebouwen, was het hier niet mogelijk om de binnentuin tot gezamenlijk eigendom binnen één en dezelfde VvE te benoemen. Het voordeel bij Ithaka is weer dat de tuin – het ideale toneel van bewonerszomerfeestjes – nu het bindmiddel is voor alle bewoners, die allemaal tot verschillende VvE’s behoren.

Verder heeft het ‘dichtgetimmerde’ ontwerp van de tuin voor voorspelbare, te vermijden spanningen en moeilijkheden gezorgd. Elke tuin groeit en moet in het beheer worden bijgestuurd – maar dit geeft ook onvermoede mogelijkheden. Als de uiteindelijke bewoners met zijn allen op een solidaire manier kunnen overleggen over eventuele veranderingen aan de tuin waar zij dagelijks van willen genieten, als ze elkaars inzichten op waarde beoordelen en tot gezamenlijk gedeelde besluiten komen, wordt die tuin des te meer hun gemeenschappelijk gekoesterde eigendom. De projectontwikkelaars hadden dus beter een deel van het tuinontwerpbudget in de kas van de Beheervereniging kunnen storten. Zoals dat elders is gebeurd. Wat ze ook hadden kunnen doen: een ruime berging in het appartementencomplex maken voor machines en tuingereedschap, met de Beheervereniging als eigenaar.

Tekst: Felix van de Laar

Download de statuten van de beheervereniging
Download het huishoudelijk reglement en de gedragscode

Lees meer over ervaringen met een mandelige binnentuin bij project De Deeltuin in Utrecht – Samen beslissen over de mandelige binnentuin – Bewust Nieuwbouw