Groen, groener, BOSS
Een kavel van zo’n 1500m2 die voor een groot gedeelte bestaat uit bos in wording. Daar teken je voor als bewoner van BOSS in Almere. Deze ontwikkeling van Timpaan ligt aan het Gooimeer, in de oksel van het zogenaamde ‘Cirkelbos’ met in de grond nog vindplekken uit de steentijd. Een bijzonder stukje Almere dus, dat over een paar jaar zal ogen als een landgoed.
We spreken over BOSS met Jeannette Schreurs en Robert Santema. Jeannette werkte tot voor kort bij Copijn Landschapsarchitectuur en Robert werkte tot voor kort bij ontwikkelaar Timpaan. Ze zijn inmiddels allebei voor zichzelf begonnen. Jeannette onder de naam Grow Landschapsarchitectuur en Robert onder de naam RSBM Vastgoed.
Hoe is het BOSS concept ontstaan?
Robert Santema: “Begin 2020 kwam vanuit de directie van Timpaan de vraag om aan de slag te gaan met een deelgebied in de villawijk Overgooi in Almere. Overgooi is een wijk met grote kavels: een kavel moet minimaal 1500m2 groot zijn met daarop één woning. Fase 5b van deze wijk is het gedeelte tegen het Cirkelbos aan, waar wij nu BOSS realiseren. Overgooi fase 1 tot en met 4 wordt uitgegeven door de gemeente, Overgooi fase 5a en 5b is niet in eigendom is van de gemeente en wordt door marktpartijen ontwikkeld; Timpaan heeft daar begin 2018 ongeveer 15 hectare aangekocht. Samen met mijn ex-collega Oscar Kamerbeek ben ik vervolgens gaan brainstormen over de mogelijkheden voor dit gebied.”
“Een belangrijke vraag was: wat moet je als bewoner met 1500m2 grond? Het is prachtig natuurlijk, maar het betekent ook veel onderhoud en niet iedereen heeft behoefte aan een woning van 250m2 of groter. We wilden dus verschillende typen woningen aanbieden, van klein tot groot, maar de echte uitdaging was om de kwaliteiten van een grote kavel te benutten zonder dat je met de nadelen zit opgescheept. Dat is de aanleiding geweest om te onderzoeken of het groen op de kavel een gemeenschappelijk doel zou kunnen dienen. Dan kom je al snel uit op een park-gedachte. In het verlengde daarvan is ervoor gekozen om de gehele openbare ruimte binnen het gebied zelf te gaan beheren, en deze dus niet terug te leveren aan de gemeente.
Onze opdracht aan Copijn was feitelijk om naast het bestaande Cirkelbos een tweede bos te ontwikkelen, waarin ook nog eens 65 woningen komen te staan.
De volgende stap was dat we met Copijn Landschapsarchitecten in gesprek zijn gegaan over de inrichting van het landschap, waarbij we natuurlijk zijn uitgegaan van de kwaliteiten van het Cirkelbos, dat tegen het plangebied aanligt. Onze opdracht aan Copijn was feitelijk om naast het bestaande Cirkelbos een tweede bos te ontwikkelen, waarin ook nog eens 65 woningen komen te staan.”
Juridisch heb je het dan over een vrij bijzondere constructie, ook wat betreft beheer. Kun je daar wat dieper op ingaan?
Robert Santema: “De jurist van Timpaan zat inderdaad vrij snel aan tafel. We wisten overigens dat de gemeente Almere minder goede ervaringen heeft met mandelige gebieden. Dus geïnspireerd door constructies die je ook ziet in vakantieparken – geënt op het appartementsrecht – hebben we toen een constructie bedacht die, in ieder geval op deze schaal, vrij uniek is. De verantwoordelijkheid voor het beheer ligt bij de drie VvE’s. (Eén VvE voor het noordelijk deel, één voor het middengebied en één voor het zuidelijk deel, red.) Daarboven zit een Stichting Bestuur. Deze stichting zit juridisch heel robuust in elkaar, zodat je niet op den duur drie verschillende ‘eilandjes’ zou kunnen krijgen in het gebied. Binnen de stichting is een professionele VvE beheerder aangesteld om invulling te geven aan het bestuur. Vanuit de bewoner gedacht zou je de aanpak als volgt kunnen zien: het appartementsrecht geldt voor de gehele kavel en de straat is in deze constructie vergelijkbaar met de galerij van een flat. De infra, glasvezel, water en elektra lopen gewoon door de weg. Het onderhoud en beheer van die weg maar ook van het riool in de weg is weer belegd bij de VvE.”
“Daarnaast is het uitgangspunt dat je als bewoner wel een grote kavel hebt, maar dat je die niet helemaal zelf wilt onderhouden. Dus van de minimale 1500m2 grond die op jouw naam staat gebruik je maar een beperkt gedeelte rondom de woning voor privé doeleinden. Dat noemen we het ‘te cultiveren vlak’. Dat is pak ‘em beet 600m2. Hier gelden een paar restricties, die we samen met Copijn hebben opgesteld. Zo mogen er geen schuttingen komen, alleen natuurlijke erfafscheidingen. Het resterende deel van de kavel wordt groen opgeleverd en beheerd door de VvE – specifiek Stichting Bestuur Landgoed BOSS-Overgooi.”
Jeannette, kun je wat meer vertellen over het Cirkelbos?
Jeannette Schreurs: “Wij zagen meteen mogelijkheden om een mooi groen plan te maken, omdat je het hebt over grote groene kavels in de oksel van dat zogenaamde Cirkelbos. Het is een relatief jong polderbos, met daarin cirkelvormige bosvakken omgeven door beukenlanen. Die cirkels zagen we ook terug op de bestemmingsplankaarten. In eerste instantie kwam dat wat bevreemdend op ons over. Ze bleken echter te verwijzen naar archeologische vindplaatsen uit de steentijd, wat dan weer een heel mooi gegeven is. Je hebt dan een contrast tussen een jong landschap en die oeroude vindplekken. Bovendien stroomt er een kreekje door het bos dat het overtollige kwelwater van het Gooimeer afvoert. Dat zijn de landschappelijke elementen waarop we hebben aangesloten. Het lag immers voor de hand dat je het bestaande bos gaat uitbreiden, zodat de bewoners straks ook echt in het bos wonen in plaats van in de open polder.”
“Die vindplaatsen, daar moesten we iets mee. We hebben dus gekeken hoe je die verder in het landschap kunt verankeren. Mede geïnspireerd door het kreekje in het bos hebben we ervoor gekozen dat de archeologische vindplaatsen als een aaneenschakeling van cirkelvormen door het plangebied heen ‘stromen’ en dat de cirkels het centrale park van de woonwijk vormen: dat zijn de open ruimtes in het bos geworden. Door ze grotendeels open te houden zie je de cirkelvorm heel duidelijk terug.”
Robert Santema: “Wij waren meteen onder de indruk van de eerste presentatie van Jeannette met daarin die cirkelvormige open ruimtes. Zo ervaar je echt het karakter van dit gebied. Ik denk dat het één van de krachtigste elementen is van het plan.”
Jeannette Schreurs: “We wilden dat je het gebied als een soort landgoed kunt ervaren. Zo’n klassiek landgoed is vaak groter dan je op het eerste oog doorhebt, en het heeft vaak een open ruimte met een hoofdmoment. Daarom hebben wij die cirkelvorm aangegrepen om – als het ware – het hoofdmoment van een landgoed te creëren. Een open ruimte met daaromheen een cirkel van bomen. Eén duidelijke entree waar je het gebied binnenkomt; het centrale park van de woonwijk. Dit is de plek waar mensen elkaar ontmoeten. Ook vanuit het oogpunt van biodiversiteit is een open plek interessant, omdat je daarmee in het bos een heel ander milieu creëert, wat weer andere dier- en plantensoorten aantrekt.”
Robert: “In het park komt ook een clustertje van vijf woningen dat weer een knipoog is naar het idee van een landhuis. Het bestemmingsplan liet niet toe om op deze plek een hoofdgebouw in de vorm van een appartementencomplex te maken. Dat beeld hebben we daarom gecreëerd door middel van een hoge blokhaag om deze woningen heen, die de massa uitstraalt van een landhuis.”
BOSS ligt naast het Gooimeer. Welke consequenties heeft dat als je denkt aan klimaatadaptatie? En dan met name hoosbuien?
Robert Santema: “We hebben een lijvig onderzoeksrapport aangeleverd bij het waterschap om te onderbouwen wat er in dit gebied mogelijk is. BOSS ligt inderdaad tegen het Gooimeer aan en de waterstand in het Gooimeer ligt ongeveer vier meter boven het maaiveld. Dus je kunt je wel voorstellen dat er een flinke waterdruk is richting het achterland. Het grondwater zit op 80 tot 90 centimeter onder het maaiveld. Het voordeel van grote groene kavels is dan evident: er wordt zo min mogelijk verhard, waardoor je een maximaal absorbtievlak hebt voor hemelwater. Het water dat we opvangen wordt eerst gebufferd in wadi’s binnen het gebied, waarna het afvloeit naar de kavelsloten die rondom het plangebied liggen.”
Jeannette Schreurs: “We hebben hier inderdaad te maken met een bijzondere hydrologische situatie met een enorme kweldruk vanuit het Gooimeer. Bovendien hebben we te maken met een kleibodem, waarin het water niet zomaar wegzakt. Je kunt hier dus niet goed infiltreren. Normaalgesproken is een wadi een plek waar het water infiltreert, maar hier is het een laagte, waarin het water ofwel tijdelijk blijft staan en later alsnog in de bodem kan zakken, ofwel, waar nodig, vertraagd overloopt naar het oppervlaktewaterstelsel. De wadi’s zie je terug langs alle wegen in het gebied.”
Robert Santema: “Elke woning heeft een daarnaast een regenton met een capaciteit van 1500 liter die, als hij vol is, loost naar de wadi. De regenton kan door de bewoner gebruikt worden voor de tuin. Een volle wadi kan doorstorten naar de plas in het centrale gebied, feitelijk een heel grote wadi. En bij een echt felle regenbui zal het water in de plas worden gebufferd voordat het wordt afgevoerd naar de kavelsloten rondom het gebied.”
De waterafvoer was dus best een klus. Daarentegen zal hittestress zal nauwelijks een thema zijn geweest in dit plan?
Jeannette Schreurs: “Zo’n 70 tot 80% van de kavels blijft groen, waardoor het relatief eenvoudig is om aan de voorwaarden op het gebied van klimaatadaptatie en natuurinclusiviteit te voldoen. Maar Timpaan had de ambitie om iets extra’s te doen, om deze wijk zo groen mogelijk te maken. De bomen die we aanplanten absorberen veel warmte én water. Dat vind ik zelf ook het mooie aan groen: er komen veel dingen in samen. Maar het gaat niet alleen om de bomen. We hebben ook de begroeiing langs de sloten spannender gemaakt, en qua biodiversiteit is juist de oevervegetatie en de mantel- en zoomvegetatie voor dit gebied heel interessant. Heesters en kruidige perken zijn voor kleinere zoogdieren de plekken waar ze veel voedsel en beschutting vinden. Vervolgens wil je – als dat kan – zoveel mogelijk werken met inheemse beplanting: bomen, heesters én kruiden. Die heesters hebben we ook weer benut om privacy te creëren op de kavels . We hebben een jaar voor de start bouw al een derde van de bomen aangeplant, ook om diversiteit in ouderdom te krijgen. Maar het duurt natuurlijk een paar jaar voordat het een echt bos is. Juist met heesters en heestergroepen kun je dan in de tussentijd al heel veel bereiken.”
Robert Santema: “Met het oog op privacy zijn er glooiingen gemaakt in het landschap. Tussen de kavels zitten grondwallen van maximaal een meter hoogte en daarop staan dan de heesters. Daarmee krijgt vrij je snel een natuurlijke vorm van privacy.”
Welk type bewoner voelt zich het meest thuis in BOSS?
Robert Santema: “Als je hier gaat wonen is dat wel een bewuste keuze. Je zit wat verder van de stad af. Het is geen zelfbouwkavel maar je kiest uit een aantal beschikbare woningtypen. Deze woningen worden volledig in HSB uitgevoerd en onderstrepen zo het duurzame karakter. Ook het idee van een grote kavel die voor een deel beheerd wordt door de VvE is iets waar je echt voor kiest. We hebben niet sterk gestuurd op een groene inrichting van je eigen ‘te cultiveren gebied’. We adviseren de bewoners wél om te voorkomen dat het een tegeltuin wordt, maar verder is er alleen een verbod op schuttingen en te hoge afscheidingen. We willen natuurlijke erfafscheidingen, zodat je een natuurlijk landschap ervaart als je door de buurt loopt.”
Jeannette Schreurs: “De gedachte was dat we niet te veel regels wilden opleggen voor het gedeelte dat de bewoners zelf inrichten. Maar die natuurlijke erfgrens is wél heel belangrijk om echt te ervaren dat je in een bos woont.”
Hoe is het onderhoud van het bos en het openbare groen in de praktijk geregeld?
Robert Santema: “AW Infra uit Hillegom is vanaf het begin, samen met Copijn, de civiele engineer van het plan. Ze verzorgen zowel het groen als de civiele aanneming in dit project. Samen met AW hebben we gekeken naar partijen waarmee we zouden kunnen samenwerken wat betreft onderhoud en beheer van het openbare groen. We kwamen toen uit op Groen en Meer, dat gekoppeld is aan de zorginstantie Kwintes. Zij zitten feitelijk om de hoek in Almere en ze werken met mensen met een achterstand tot de arbeidsmarkt. De boswachter van het Cirkelbos werkt ook samen met Groen en Meer. AW Infra en Groen en Meer zijn een meerjarige samenwerking aangegaan. Primair voor het onderhoud van het groen, maar daarnaast zullen ze ook gezamenlijk met AW in actie moet komen als het gaat om onderhoud aan de openbare ruimte. Het zou helemaal geweldig zijn als de bewoners die dat willen straks ook het privé-gedeelte van hun tuin laten onderhouden door Groen en Meer. Zo krijgen we een groene wijk met een maatschappelijke verankering.”
Programma: 65 koopwoningen
Start civiel: januari 2021
Start bouw: december 2021
Oplevering: 1e woning november 2022, laatste woning ca. begin 2024
Ontwikkelaar: Timpaan
Landschapsarchitectuur: Copijn Landschapsarchitecten
Civiele aannemer: AW Infra
Architect: OOKarchitecten
Kopersbegeleiding en aannemer: ThuisInBouwen
Aannemer: Vastbouw
Tekst: Anton Coops
Beeld: Timpaan, Copijn Landschapsarchitecten, AW Infra
Zie ook: Timpaan brengt bewoners onder dak in hun eigen bos (Gebiedsontwikkeling.nu)
