De Slotvrouwe in Heemskerk: ecologie als leidmotief

Binnen het KAN-platform horen we steeds opnieuw hoe belangrijk het is om de ecoloog zo vroeg mogelijk bij plannen te betrekken. De Slotvrouwe in Heemskerk is een voorbeeld van een project waar – al jaren geleden – de daad bij het woord is gevoegd. Het resultaat: een geslaagde sloop-nieuwbouw ontwikkeling die vanaf het begin is gestuurd door de ecologische randvoorwaarden.

We praten over de totstandkoming van De Slotvrouwe met projectleider Peter van Raamsdonk van woningcorporatie Woonopmaat, Richard Colombijn, partner, landschapsarchitect en stedenbouwkundige bij RRog en met Richard Witte, oprichter en eigenaar van ecologisch adviesbureau Endemica.

Leerpunten De Slotvrouwe

• Doe als eerste het ecologisch onderzoek en maak de ecologische randvoorwaarden leidend;
• Zeer nauwe samenwerking tussen gemeente en woningcorporatie zorgt voor snelheid en ook voor enthousiasme. Het geeft mensen de ruimte om buiten de lijntjes te denken;
• In ecologisch opzicht leidt deze nauwe samenwerking tot een betere integratie van gebouw, tuinen en openbare ruimte en ook tot betere afspraken over beheer.

De eerste vraag moet uiteraard gaan over de ecologische kant van dit project. Hoe is Endemica erbij betrokken geraakt?
Richard Witte: “Endemica doet veel advieswerk voor projecten in Heemskerk. Bij De Slotvrouwe werden we er meteen bij gehaald. In eerste instantie om een QuickScan flora en fauna te doen. Toen we de locatie bekeken zagen we meteen dat er een grote kans was dat we vleermuizen zouden aantreffen. Dit moet je vervolgens verder onderzoeken conform het vleermuisprotocol. Op basis van dat vervolgonderzoek hebben we vastgesteld dat de oude flatgebouwen door een grote groep vleermuizen gebruikt werden als een winterverblijf. Dan heb je het dus echt over honderden dwergvleermuizen.”

“Omdat dit een vrij groot project is, met een flinke regionale invloed op de vleermuispopulatie, hebben we ook de zoogdiervereniging erbij betrokken. Zo kwamen we er bijvoorbeeld achter dat het typische zwermgedrag van de vleermuizen dat we in Heemskerk hadden geobserveerd, eerder ook al was gezien rond het Utrechtse gebouw De Inktpot. Dat houdt in dat een grote groep vleermuizen om het gebouw cirkelt en bepaalde plekken in de gevel aantikt, en dan in vleermuistaal tegen elkaar zegt: dit is een prima plek om te overwinteren.”  

“Vervolgens hebben we bekeken hoe we de vleermuizen een alternatieve plek konden aanbieden na de sloop, en hoe we ervoor konden zorgen dat ze straks terugkomen naar de nieuwbouw. Er worden drie oude flats afgebroken, maar er blijft er één staan tot ongeveer 2024. (Zie ook de bovenstaande YouTube video.) Deze flat was echter ontoegankelijk voor vleermuizen omdat er geen openingen in de spouw zaten. Dat is verholpen, en er zijn ook vleermuiskasten aan de gevel gemaakt. Bovendien is er nog een andere flat in de omgeving waar de vleermuizen terecht kunnen.”

Bij de nieuwbouw is ervoor gekozen om de tussenmuur in het veiligheidstrappenhuis vanaf het dak hol en toegankelijk te maken. Zo kunnen de vleermuizen tot 5 etages zakken en de inpandige spouw gebruiken als winterverblijf.

“Bij de nieuwbouw is ervoor gekozen om de tussenmuur in het veiligheidstrappenhuis vanaf het dak hol en toegankelijk te maken. Zo kunnen de vleermuizen tot 5 etages zakken en de inpandige spouw gebruiken als winterverblijf. Dit heeft geen gevolgen voor de energiezuinigheid van het gebouw. De landschapsinrichting zorgt er vervolgens voor dat de vleermuizen goed hun weg kunnen vinden naar voedsel. Het openbaar groen in het plan wordt heel bloemrijk en kruidig, zodat er veel insecten op afkomen die dienen als voedsel voor de vleermuizen. Daarnaast krijgt de omgeving vleermuisvriendelijke led-verlichting, en we hebben in feite hele vliegroutes aangebracht in het landschap door bomen te verplaatsen. Binnenkort gaan we batlures inzetten – geluidsboxen die de sociale roep van vleermuizen afspelen – om de dieren naar binnen te lokken in de nieuwe torens.”

Richard Colombijn, hoe keek jij vervolgens als stedenbouwkundige naar dit plangebied?
Richard Colombijn: “Het gaat om vier grote 60’er jaren flats die, zoals destijds gebruikelijk, aan de rand van de stad zijn gebouwd. Toen we begonnen aan dit project bleek al snel dat de andere soort die hier woont – namelijk de mens – deze vier flats als een enorme barrière ervaart. Achter die barrière lag dan nog de drukke Tolweg. En tussen de Tolweg en die grote stenen muur lag nog een dun streepje groen met een speelplekje. Dus eigenlijk hield het park op bij de Tolweg. We kwamen al snel tot de conclusie dat het hele gebied enorm zou verbeteren – qua landschapsarchitectuur, ecologisch, de waterhuishouding enzovoort – als wij in staat zouden zijn om dat park tot aan de Debora Bakelaan te laten lopen, waardoor de appartementen gebouwd worden in het groen en niet aan het groen. Mijn leidraad daarbij is geweest dat je, als je straks over de Debora Bakelaan loopt, het gevoel moet hebben dat je langs de rand van het park loopt.”

“De uitdaging bij dit proces was wél dat we te maken hadden met een strakke klankbordgroep van flatbewoners en buurtbewoners. De gemeente had als voorwaarde gesteld dat we het eens moesten worden met deze groep, dus dat werd ook weer een kapstok voor het hele proces. Gelukkig is dat allemaal goed gelukt en zijn de bewoners vrij snel meegegaan in het idee dat de Tolweg verlegd zou worden. Het is een drukke weg, maar de rijbanen zijn gesplitst en er is nu een flinke middenberm aangelegd, waardoor je makkelijker en veiliger kunt oversteken. De nieuwe weg is gewoon veel minder een barrière. Dat is voor het hele gebied een enorme verbetering en de klankbordgroep zag dat ook. Zo kon de slag naar deze aanpak toch vrij snel worden gemaakt. Wat ik zelf heel bijzonder vind, is dat dit besluit door de gemeenteraad unaniem is aangenomen.”

“Vervolgens heeft de gemeente de Tolweg razendsnel verlegd. Mede door dat hoge tempo zijn er helaas wél een paar bomen onnodig gesneuveld, maar ik denk dat die fout later heel goed is gecorrigeerd. We hebben vervolgens ook een inrichtingsplan gemaakt voor het gebied en dat wordt nu verder uitgewerkt door de gemeente.”  

“Ik geeft Richard Witte trouwens helemaal gelijk. De ecologie moet inderdaad vanaf het begin worden meegenomen. Maar wat ik zelf wel eens mis in plannen is dat er onvoldoende gekoerst wordt op doelsoorten, dus dat je bijvoorbeeld zegt: we gaan wat doen voor de mus en daar hebben we een aantal concrete ideeën voor. Ik denk dat stedenbouwkundigen en landschapsarchitecten sturender kunnen zijn als we dergelijke concrete ecologische doelstellingen meekrijgen.”

“Ik denk daarnaast dat er ook een heel belangrijke relatie zit tussen enerzijds landschap, openbaar groen en ecologische ontwikkeling en anderzijds de waterhuishouding en het beheer. Want wat ik merk in onze praktijk is dat er wél veel ambities worden geformuleerd, maar dat die soms botsen met de wateropgave, en nog veel vaker met beheer. Ik spreek veel gemeenten die grote ambities hebben, terwijl hun gemeentelijke beheersstructuren daar nog niet op berekend zijn. Wat ik ook regelmatig zie zijn gebieden waar recreatie, waterbeheer en ecologie op elkaar gedrukt worden. In zo’n situatie is de opgave vooral dat je écht samenwerkt en het allemaal samen doet, ook wat betreft beheer. ‘Onze trekker zakt weg in die slappe bodem’ vind ik in zo’n discussie geen sterk argument. Dan moet je proberen een vervanger te bedenken voor die trekker.”

Ik spreek veel gemeenten die grote ambities hebben, terwijl hun gemeentelijke beheersstructuren daar nog niet op berekend zijn.

Binnen het KAN platform is beheer één van de meest besproken onderwerpen. Peter van Raamsdonk, hoe kijk jij als projectleider namens de woningcorporatie tegen de beheerskwestie aan?  
Peter van Raamsdonk: “De Slotvrouwe is een 100% samenwerking tussen de gemeente en Woonopmaat, en dat strekt zich ook uit in het beheer. We krijgen straks de situatie dat we een behoorlijke strook openbaar gebied hebben én een paar tuinen rondom de gebouwen die in eigendom blijven bij de corporatie. Het openbaar gebied en de tuinen hebben allebei een ecologisch hoogwaardige inrichting, die goed onderhouden moet worden. Wij hebben daar een oplossing voor bedacht binnen een social return structuur. We gaan het zodanig proberen te regelen dat er vanuit die werkvoorziening maar één ploeg aan dit hele project werkt, en dus zowel de particuliere tuinen als de openbare ruimte onderhoudt. Dat gebeurt onder leiding van een deskundige hovenier. We denken dat daar de sleutel ligt om het hele gebied een inrichting te kunnen geven die afwijkt van het ‘handboek soldaat’.

“Wij hebben een inrichtingsplan gemaakt op hoofdlijnen, maar de invulling op detailniveau wordt gedaan door de gemeente Heemskerk. Want deze gemeente wil civiele werken zelf engineeren, uitbesteden en laten uitvoeren. Deze oplossing is in feite ook ontstaan doordat er vanaf het prille begin een ecoloog aan tafel zat. En dat was op zijn beurt weer een leerpunt vanuit twee eerdere projecten, twee herstructureringslocaties hier om de hoek. Daar liepen we al snel tegen behoorlijke problemen met de flora en fauna aan. Endemica was daar ook al bij betrokken. En toen het duidelijk was dat we aan de strook van de Debora Bakelaan gingen beginnen, heb ik samen met mijn collega bij de gemeente besloten om als eerste een flora en fauna-onderzoek op te starten, omdat we dachten dat daar wel eens de sleutel voor dit project zou kunnen liggen. Dat bleek inderdaad zo te zijn.”

Ik heb samen met mijn collega bij de gemeente besloten om als eerste een flora en fauna-onderzoek op te starten, omdat we dachten dat daar wel eens de sleutel voor dit project zou kunnen liggen. Dat bleek inderdaad zo te zijn.

“We hebben Endemica niet alleen de quickscan laten doen, maar juist ook het hele gebied laten onderzoeken op ecologische waarden. Daaruit bleek dat we in een behoorlijk ingewikkelde situatie zaten waar je niet zomaar een ontheffing op krijgt. Toen hebben we meteen het besluit genomen om alle ontwikkelingen, alle ideeën en ook het proces met de klankbordgroep te structureren vanuit ecologische principes. In feite is dit hele project gestuurd en tot stand gekomen door die ecologische insteek, inclusief het verleggen van de weg, waar ook ecologische en klimaatadaptieve aspecten aan zitten. De nieuwe Tolweg is waterbergend uitgevoerd, waardoor een eventueel surplus aan water op het open water kan worden afgevoerd, maar primair wordt het water vastgehouden, wat ook weer goed is voor de kruidenrijke bermen. De Slotvrouwe is wat mij betreft dan ook een goed voorbeeld van wat je voor mekaar krijgt als je vanaf het begin het ecologische aspect erbij betrekt.”

De Slotvrouwe is wat mij betreft een goed voorbeeld van wat je voor mekaar krijgt als je vanaf het begin het ecologische aspect erbij betrekt.

Kun je nog wat verder ingaan op de waterberging?
Peter van Raamsdonk: “Wij werden geconfronteerd met het voorschrift dat we de gebouwen moesten afkoppelen. Uiteindelijk is dat gebeurd, maar op een andere manier dan we aanvankelijk hadden bedacht. Er waren vegetatiedaken voorzien, om water te kunnen bergen en langzaam af te geven. En voor het gebied rondom de torens hadden we ook systemen bedacht waardoor regenwater langzaam naar de bodem wordt afgevoerd. Maar gaandeweg het project bleek dat we hier precies op een dikke nare kleiplak zitten, dus infiltratie in de grond kunnen we vergeten. We hebben nu wél allerlei voorzieningen met krattensystemen rondom de gebouwen, en ook de parkeerplaatsen hebben waterdoorlatende verharding. Maar wat echt helpt is dat we een nieuwe watergang maken, die zorgt voor extra berging in een wijk die verder geen open water heeft.”

Richard Colombijn: “Oorspronkelijk lag er een watergang op de plek waar de Tolweg nu loopt. Toen we de Tolweg gingen verleggen was een bijkomend voordeel dat we meer ruimte kregen voor woningbouw, én we konden een nieuwe plek bedenken voor de watergang, die vroeger helemaal niet gebruikt werd voor wateropvang, maar nu dus wel.”

Richard Witte: “We hebben er ook voor gezorgd dat vissen en amfibieën op tijd konden verhuizen, of zelfs verplaatst werden, voordat de oude watergang werd afgesloten. Een stuk berm dat begroeid was met orchideeën hebben we letterlijk opgepakt en op een goede alternatieve plek neergezet.”

Hoe is de nauwe samenwerking met de gemeente bevallen?
Peter van Raamsdonk: “Het is helaas niet erg gebruikelijk dat gemeenten en woningcorporaties zo nauw samenwerken, maar door dat wel te doen hebben we gemerkt dat bij onze directe gesprekspartners van de gemeente, en bij de klankbordgroep, maar zeker ook bij alle andere gemeentelijke disciplines, een prima spirit ontstond. Het is een ingewikkeld project, maar er werd zo goed aan gewerkt en het was zo leuk dat iedereen zei: we gaan ervoor. Dat kom je in een normale setting niet zo snel tegen. Er is dan ook meer mogelijk. Aan het eind van het ontwerptraject kregen we bijvoorbeeld het idee om in één flat een aantal driekamerwoningen te veranderen naar twee studio’s, om een meer gedifferentieerd huuraanbod te kunnen doen. Die wijziging kwam er op het allerlaatste moment in, maar het werd toch met open armen ontvangen. Dat kun je wel beschouwen als een leerpunt: ik denk dat het heel goed is als corporaties nauw samenwerken met gemeenten. Het zorgt voor een soepeler proces, en voor een eindresultaat dat je aan de voorkant niet had kunnen bedenken. Je bouwt toch een nieuwe entree van het dorp, maar dat het zo’n spectaculaire vorm zou krijgen, en dat het op zoveel vlakken goed doordacht is, dat heeft alleen maar kunnen gebeuren door echt samen op te trekken. Dan gaan mensen buiten de lijntjes denken.”

Ik denk dat het heel goed is als corporaties nauw samenwerken met gemeenten. Het zorgt voor een soepeler proces, en voor een eindresultaat dat je aan de voorkant niet had kunnen bedenken.

Richard Colombijn: “Wat ik er als stedenbouwkundige bijzonder aan vond, is dat Woonopmaat heel open is geweest naar de gemeente, maar vooral ook naar de klankbordgroep. Door modellen neer te leggen en de bewoners daar echt invloed op te geven, wat in mijn beleving vreselijk spannend was. Maar met elkaar ontdek je op een gegeven moment wat de beste optie is. En dan krijg je dat vliegwiel effect. Het verleggen van de Tolweg bijvoorbeeld was in no time geregeld. Zonder mitsen en maren. De eerlijkheid gebiedt wel om te zeggen dat er vooraf al vier flats stonden, dus dat is natuurlijk een groot verschil met andere hoogbouwprojecten.”

Richard Witte: “Als ecoloog ben ik ook een groot voorstander van nauwe samenwerking tussen de woningcorporatie en de gemeente. Ik denk vooral aan gebouwgebonden soorten die ook de openbare ruimte nodig hebben. De gemeente beheert de openbare ruimte, de woningcorporatie beheert het gebouw en als die twee goed op elkaar zijn afgestemd sta je er veel beter voor.”

De Slotvrouwe in Heemskerk
Opdrachtgever: Woonopmaat en gemeente Heemskerk
Start bouw: juni 2020
Stedenbouwkundig advies: RRog Stedenbouw en Landschap
Ecologisch advies: Endemica
Architect: Groosman
Aannemer: ERA Contour
Projectleiders: Peter van Raamsdonk (Woonopmaat) en Carla van der Wijst (Gemeente Heemskerk)
Programma: 222 appartementen, 201 sociale huur, 21 koop in vier woontorens. De laatste toren wordt eind 2022 opgeleverd.

Tekst: Anton Coops
Beeld: RRog, Woonopmaat