Een klimaatbestendige gebouwde omgeving is ook financieel haalbaar

Dit artikel van Jasper Monster verscheen eerder op Gebiedsontwikkeling.nu

Het klimaatbestendig maken van de gebouwde omgeving: dat kost uiteraard geld. Onderzoek in de Metropoolregio Amsterdam brengt goed nieuws, met de conclusie dat de kosten bijna helemaal worden gedekt. En wel uit de totale directe en indirecte financiële baten die in de ontwikkeling vrijkomen.

Ruim 12 miljard euro. Dat kost volgens de onderzoekers van adviesbureaus Arcadis, Rebel en The Positive Lab het klimaatbestendig maken van de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Een enorm bedrag. De dreiging van zo’n fors prijskaartje zorgt er in de praktijk nu vaak voor dat klimaatadaptieve maatregelen lang niet altijd in de definitieve plannen van gebiedsontwikkelaars terecht komen. “Als je zo’n som geld alleen uit publieke middelen moet betalen, dan gaat dat niet,” zegt Stan van den Berg, strategisch adviseur Bouwen en Wonen bij de MRA. “Klimaatadaptieve maatregelen sneuvelen nu nog vaak in gebiedsontwikkelingen, horen wij vaak vanuit de praktijk.”

Hoe koppel je de kosten en baten, wat hoort bij wat? Dat is de grote vraag die we nu moeten beantwoorden

Dat is binnen de MRA zeker geen onwil, aldus Van den Berg. Al in 2022 ondertekenden de samenwerkende overheden in de regio een intentieovereenkomst. Daarin werd afgesproken dat klimaatbestendige nieuwbouw (zoals het aanpassen aan hitte en wateroverlast) het uitgangspunt zou worden bij nieuwbouw in de regio. “Er is toen een basisveiligheidsniveau vastgesteld. Er was heel veel draagvlak voor het realiseren van die ondergrens, maar tegelijkertijd was de grote vraag bij gemeenten: hoe gaan we dit ook daadwerkelijk realiseren en financieren? Op die vraag hadden we zelf geen antwoord.”

Het is haalbaar
Dat antwoord is er nu wel. In het vandaag verschenen onderzoek Klimaatadaptatie in de bebouwde omgeving is niet alleen uitgezocht wat het klimaatbestendig maken van de gebouwde omgeving kost, maar ook wat de directe en indirecte baten zijn van deze ingrepen. Volgens de onderzoekers is een klimaatbestendige MRA “potentieel te realiseren.” Uit de analyse blijkt namelijk dat in de MRA de kosten van ruim 12 miljard “nagenoeg worden gedekt uit de totale directe en indirecte financiële baten.” Die baten bedragen namelijk ongeveer 11 miljard euro en “voor het restant zijn er voldoende kansen voor optimalisaties van de kosten.”

De grootste kostenpost, ongeveer 6 miljard, zit hem in het beheer en onderhoud in de komende dertig jaar. “Deze kosten zijn hoog ingeschat: met kostendalingen door innovatie en efficiënter beheer is geen rekening gehouden in het onderzoek,” meldt het persbericht van de MRA. Andere grote kostenposten zijn de maatregel ‘berging onder verhard oppervlak’ tegen wateroverlast. Ook de maatregel ‘licht ophoogmateriaal’ tegen bodemdaling is een kostbare. De grootste baten die naar voren komen uit de analyse zijn vermeden schades, klimaatmitigatie, vermeden zuiveringskosten en de waardestijging van het bestaande vastgoed. Deze baten zijn in totaliteit zo groot dat er volgens de drie bureaus zelfs geen overheidssubsidies nodig zijn om alle klimaatbestendige maatregelen te kunnen implementeren.

In de praktijk brengen is heel erg belangrijk, anders weet je het als gebiedsontwikkelaar nooit helemaal zeker

Verder is opvallend in de analyse van de kosten en de baten dat maatregelen op bedrijventerreinen een groot positief saldo hebben, waarmee “kleinere negatieve saldo’s in andere gebieden kunnen worden gecompenseerd.” Dit komt volgens de onderzoekers omdat de waterbergingsopgave wordt opgelost door, in vergelijking met bijvoorbeeld woonwijken, meer waterbergende wegen, blauwe daken en wadi’s aan te leggen. Dit zijn relatief goedkope maatregelen.

Grote vraag
Van den Berg ziet duidelijk de potentie van de onderzoeksresultaten. “We kunnen nu deze kosten niet direct doorrekenen in de grondexploitaties en onze planeconomen konden er niet mee aan de slag. Er was lang niet duidelijk wie welk onderdeel van het klimaatbestendig maken betaalt en welke baten daarbij horen. Dit is het begin van een heel sterk verhaal om het basisveiligheidsniveau neer te kunnen zetten in gebiedsontwikkeling.”

Hij gebruikt niet voor niets de woorden ‘het begin van’. In het eerdergenoemde persbericht geeft de Metropoolregio toe dat de analyse die is gemaakt “niet alleen antwoorden geeft, maar ook vragen oproept. Bijvoorbeeld over de specifieke berekening van baten.” De drie adviesbureaus stellen dat het “verstandig is om hier diepgaander onderzoek naar te doen” en ook Van den Berg benadrukt het belang van de vervolgstappen. “Hoe ga je nu naar de uitvoering toe? Dat is niet 1,2,3 zo makkelijk geregeld als dat deze zinnen en bedragen zijn opgeschreven. Hoe koppel je de kosten en baten, wat hoort bij wat? Dat is de grote vraag die we nu moeten beantwoorden.”

Naar voorkant proces halen
Het komende jaar gaat de MRA in een aantal pilots hiernaar op zoek. Dat geldt ook voor cruciale vragen als: komen de nu gevonden kosten en baten ook in deze verhoudingen terug in de pilot-gebieden? En als het financiële plaatje rond is, lukt het met de huidige wet- en regelgeving ook daadwerkelijk om de baathebbers en kosten aan elkaar te koppelen? “De grote uitdaging is deze bevindingen concreet te maken. De grote verandering is dat je als gebiedsontwikkelaar de klimaatmaatregelen naar de voorkant van het proces haalt. En financieel gezien moet je anders kijken naar de begroting. Het is niet alleen meer een grondexploitatie en dat is het dan. Je moet breder kijken.”

Dan moet je als gemeente wel durven om op een andere manier te werken dan je normaal gesproken doet in gebiedsontwikkeling

“Welke maatschappelijke baten liggen op welke plekken? Niet alleen de ontwikkelaar, investeerder, gemeente en andere overheden spelen een rol. Een veel bredere groep aan actoren komt dan om de hoek kijken. De perfecte uitkomst zou uiteindelijk zijn als je door deze kennis alle klimaatmaatregelen vanaf het begin van het proces kan meenemen en dat alle baten direct de kosten dekken. Maar het zou zomaar kunnen dat een hele andere manier van werken nodig is En dan moet je als gemeente wel durven om op een andere manier te werken dan je normaal gesproken doet in gebiedsontwikkeling.”

Proof of the pudding
Niet alleen Van den Berg en zijn MRA-collega’s waren benieuwd naar de uitkomsten van het onderzoek. Ook het Rijk was zeer geïnteresseerd om te kijken wat er mogelijk is op dit gebied en co-financierde het onderzoek om de kennis mee te kunnen nemen in de ontwikkeling van de NOVEX-gebieden. De MRA is de eerste Nederlandse NOVEX-regio waar dit onderzoek is uitgevoerd. “Daarom maken we de resultaten ook graag openbaar. We willen onze kennis delen met de rest van Nederland zodat ook andere regio’s hiervan kunnen leren of zelf zo’n onderzoek kunnen opzetten. Het zijn hoopvolle conclusies.”

“In gebiedsontwikkeling wordt vaak gezegd dat het klimaatbestendig maken van de gebouwde omgeving meer kost dan het oplevert. Maar dit onderzoek laat zien dat de directe baten al bijna hoger liggen dan de kosten. Dat gaat een impuls geven aan deze manier van bouwen. Maar the proof of the pudding is in the eating. Daarom moeten we gewoon starten met de pilots en het gaan uitvinden. In de praktijk brengen is heel erg belangrijk, anders weet je het als gebiedsontwikkelaar nooit helemaal zeker.”

Lees het volledige onderzoek op de site van de Metropoolregio Amsterdam.