Een collectieve binnentuin: hoe borg je de render?

Bij hoogstedelijke woonprojecten zie je tegenwoordig steeds vaker grote groene collectieve binnentuinen. De computervisualisaties (renders) zien er prachtig uit. Maar tussen droom en daad staan wetten in de weg en praktische bezwaren. De cruciale vraag is: hoe zorg je dat de render werkelijkheid wordt? In de themagroep ‘Collectieve binnentuinen’ wisselen bouwpartijen, (landschaps)architecten en gemeenten hun kennis en ervaring uit. Wat zijn de do’s en don’ts?

Verslag van de eerste bijeenkomst van de KAN themagroep ‘Collectieve binnentuinen’ op 12 mei 2023, door Henk Bouwmeester

CPO-projecten
Collectieve binnentuinen kennen we van beroemde CPO-projecten als Lanxmeer in Culemborg en De Kersentuin in Utrecht Leidsche Rijn. In deze projecten hebben bewoners gezamenlijk gekozen voor kleine privétuinen ten gunste van een groter mandelig uitgegeven gebied dat vervolgens collectief wordt beheerd. De voordelen zijn evident: iedere bewoner heeft meer (zicht op) groen dan wanneer de buitenruimte is opgeknipt in privétuinen. De collectieve tuin heeft bovendien meer natuurwaarde én meer sociale waarde. Ook bij woonprojecten met een hoge stedelijke dichtheid is dit concept mogelijk. Zowel op maaiveld als boven gemeenschappelijke parkeergarages en op daken van woonblokken bestaan kansen voor collectieve binnentuinen. Deze vorm van meervoudig ruimtegebruik kan significant bijdragen aan klimaatadaptatie, biodiversiteit, een gezonde woonomgeving en sociale samenhang.

De voordelen van een collectieve binnentuin zijn groot, maar de valkuilen talrijk. Daardoor zien de renders er bij de start van het bouwproces altijd prachtig uit, maar worden deze lang niet altijd gerealiseerd.

De kwaliteit borgen
De voordelen van een collectieve binnentuin zijn groot, maar de valkuilen talrijk. Daardoor zien de renders er bij de start van het bouwproces altijd prachtig uit, maar worden deze lang niet altijd gerealiseerd. De vraag is hoe je de kwaliteit borgt: in het ontwikkelingsproces en op langere termijn. Welke stedenbouwkundige, technische en architectonische oplossingen verdienen aanbeveling? Welke beplanting is mogelijk en hoe zorg je dat het groen aanslaat? Hoe zit het met eigendomsrechten, beheer en toegankelijkheid? Wat zijn de kosten en baten van een gemeenschappelijke binnentuin? Bouwpartijen zoeken naar handvatten waarmee zij mooie renders tot werkelijkheid kunnen maken. Gemeenten die een plan vergunnen, willen weten welke eisen zij in redelijkheid kunnen stellen en handhaven.

Technisch en ecologisch
Een belangrijke vraag waar de leden van de themagroep antwoorden op zoeken, is de vraag hoe een collectieve tuin technisch en ecologisch kan worden ontworpen en aangelegd. Een binnentuin op maaiveldniveau biedt de meeste mogelijkheden. Een boom groeit nu eenmaal het best in de volle grond. Dit vergt in de fase van gebiedsontwikkeling voor een andere opzet. Door het parkeren in een gebied in één parkeergebouw te clusteren, in plaats van elk gebouw zijn eigen parkeerlaag, zijn er meer mogelijkheden voor tuinen in de volle grond. Maar ook daktuinen en tuinen boven een parkeergarage bieden kansen. Zo heeft een deel van de collectieve binnentuin in het project Binck Eiland een grondpakket van 1 meter dik. Daar zijn bomen geplant. Een ander voorbeeld is het project Little C in Rotterdam. Daar is een parkeergarage een deel ‘uitgesneden’ zodat bomen alsnog in de volle grond staan.

Het gaat niet alleen om bomen, maar ook om ruimte voor heesters en verticaal groen. Dat laatste is met name ook belangrijk om geluid op het binnenterrein van een bouwblok te dempen. Verder verdienen opslag en infiltratie van regenwater en bewatering van planten bijzondere aandacht.

Openbaar, collectief, privé
Het ontwerp van een collectieve tuin vraagt om aandacht voor de scheiding tussen openbare, gezamenlijke en private ruimte. Sociaal contact is belangrijk, maar bewoners willen ook privacy en veiligheid. Door een slimme gelaagdheid in het ontwerp is het onderscheid tussen privé, collectief en openbaar met slechts natuurlijke elementen goed te realiseren. Een landschapsarchitect kan daar een ontwerp voor maken. De collectieve tuinen in het project Lanxmeer in Culemborg zijn een mooi voorbeeld. Als bezoeker merk je vanzelf waar je wel en niet geacht wordt te komen. De collectieve tuin van Binck Eiland is voor onbevoegden afgesloten: alleen bewoners met een sleutel kunnen er komen. De scheiding tussen de collectieve ruimte en private tuinen is vervolgens met hagen en plantenbakken gerealiseerd. De privétuinen grenzen aan de woningen. De collectieve tuin is in het midden. Daartussen slingert een pad waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten. Een les van veel projecten is, dat het belangrijk is om bewoners bij het ontwerp te betrekken. Waar is behoefte aan stilteplekken? Waar is behoefte aan speelplekken voor kinderen?

Beheer
De deelnemers aan de themagroep benadrukken dat het belangrijk is om het beheer van een collectieve tuin goed te regelen om daarmee te borgen dat de kwaliteit ervan op langere termijn in stand blijft. Met een kettingbeding bij de koopovereenkomst van de woningen kunnen daarover de afspraken worden vastgelegd. Bewoners zijn dan automatisch lid van een Vereniging van Eigenaren die verantwoordelijk is voor instandhouding van de tuin. In het project Binck Eiland zijn daarbij bovendien de exacte demarcaties nauwkeurig vastgelegd waarbij de waterkerende laag van het dak van de parkeergarage de eigendomsgrens is. Het is belangrijk om dat vooraf vast te leggen. Zijn de woningen eenmaal verkocht, dan is er nauwelijks meer te regelen. Om te borgen dat het groen aanslaat, is het bovendien aan te bevelen dat de ontwikkelaar bij oplevering een contract sluit voor het beheer gedurende de eerstkomende paar jaar.

De kosten voor het onderhoud van een collectieve binnentuin kunnen aanzienlijk verschillen, variërend van 20 euro tot wel 100 euro per maand per woning.

Kosten en baten
De kosten voor het onderhoud van een collectieve binnentuin kunnen aanzienlijk verschillen, variërend van 20 euro tot wel 100 euro per maand per woning. De vraag is: hoe houden we het betaalbaar? En levert alle groen daadwerkelijk meerwaarde op? Op deze vragen verwachten we de komende tijd een snelle leercurve. Het is belangrijk ook de baten hard te maken. Zo is de verkoop van de woningen op Binck Eiland aantoonbaar bevorderd doordat de woonomgeving groen is en de collectieve tuin al bij oplevering was ingericht. Deelnemers aan de themagroep zoeken naar handvatten om de waarde van een groene woonomgeving ook in euro’s uit te drukken.

Themagroep
In de themagroep ‘Collectieve binnentuinen’ bespreken bouwpartijen, (landschaps)architecten en gemeenten deze en andere vragen. Op donderdag 28 september komt de themagroep weer bij elkaar. Dan gaan we expliciet in op de onderwerpen Beheer, Financiën en Toegankelijkheid. Het streven is om de kennis en ervaring na afloop van twee tot drie bijeenkomsten te bundelen in een factsheet met do’s en don’ts.

Aan de themagroep van 12 mei 2023 namen deel: Marieke Adrichem (gemeente Haarlemmermeer), Niek Bosman (Blauwhoed), Léon Emmen (Smartland), Marc den Hertog (gemeente Zaanstad), Tanja van der Knoop (Blooming Buildings), Pieter de Kort (Hendriks Coppelmans Ontwikkeling), John Krijnen (LaVie Vastgoedontwikkeling), Felix van de Laar (Bewonersvereniging Lanxmeer), Erik Linsen (Adriaan van Erk Ontwikkeling), Eline Ouwerkerk (OKRA Landschapsarchitecten), Herman Pel (SACON architecten), Lauran van Poppel (Van der Heijden bouw en ontwikkeling) en Rocco Reukema (gemeente Zaanstad). Gespreksleiding: Claudia Bouwens (Programmaleider KAN Bouwen). Verslag: Henk Bouwmeester.