Water en bodem leidend, maar wat zijn de meerkosten van klimaatadaptief bouwen?

Dit artikel van Sander van der Wal verscheen eerder in Grondzaken en Gebiedsontwikkeling.

Klimaatadaptief bouwen gaat van de ontdekkingsfase naar de uitvoering. Inzicht in de kosten komt dan uiteraard goed van pas. Vier regio’s lieten daar onderzoek naar doen, Sander van der Wal rapporteert namens &Flux en Arcadis. De conclusie: de bandbreedtes komen steeds duidelijker in beeld.

In de afgelopen jaren zijn flinke stappen gezet op de opgave om klimaatadaptief te bouwen. De aanleiding is zoetjesaan bekend: door de klimaatverandering treden steeds vaker weersextremen op. Soms wordt het natter, soms juist veel droger, soms ook veel heter. De gevolgen daarvan in binnen- en buitenland kunnen we zo goed als dagelijks in de krant lezen. En waar we als ‘Nederland Waterland’ tot voor kort vooral aandacht hadden voor zeespiegelstijging en veel te hoge waterstanden in onze rivieren (Limburg!), worden woorden als ‘neerslagtekort’, ‘waterbom’ en ‘hittedoden’ ook steeds vaker gebruikt.

Wat kost dat dan?
Om ervoor te zorgen dat we in de toekomst ook nog veilig en prettig kunnen wonen, moeten we hier rekening mee houden. Dat besef is in de afgelopen jaren flink toegenomen. Een jaar of vijf geleden werkten we nog met een relatief beperkte groep van inhoudelijk deskundigen aan vragen als: wat is klimaatadaptief bouwen eigenlijk, wanneer is een gebouwde omgeving klimaatadaptief en hoe moeten we daarop sturen? Inmiddels zien we de uitdagingen verschuiven: we weten wat het is en hoe het moet, maar wat kost het dan en hoe zorgen we ervoor dat we het ook daadwerkelijk altijd gaan doen? Inzicht in de kosten van klimaatadaptief bouwen is daarvoor essentieel. En dat begint nu te ontstaan.

Van ‘bottom up’ naar landelijke maatlat
Rond vele duurzaamheidsopgaven is onze landelijke overheid vaak meer volgend dan leidend. Zo ook op deze opgave. Daarom ontstond in 2018 in Zuid-Holland het initiatief om in een publiek-private samenwerking te werken aan klimaatadaptief bouwen. Bouwers, ontwikkelaars, gemeenten en waterschappen kwamen op initiatief van de provincie Zuid-Holland bij elkaar om gezamenlijk de uitdagingen op een rij te zetten. Inclusief de ambitie om hier samen de antwoorden op te vinden.

Dit ‘Convenant Klimaatadaptief Bouwen’ leidde niet alleen tot heldere definities, doelen en prestatieafspraken voor de nieuwbouw, maar ook tot andere cruciale bouwstenen: een leidraad om te zorgen voor toepassing in bouwprojecten en gebiedsontwikkelingen, inzicht in beschikbaar financieel instrumentarium, een overzicht van mogelijke maatregelen, adviezen hoe aanbestedingen anders ingericht kunnen worden.

Geïnspireerd door deze ontwikkelingen volgden al snel andere regio’s met een grote verstedelijkingsopgave: de Metropoolregio Amsterdam, de provincie Noord-Holland en de provincie Utrecht. Ook daar werden publiek-privaat afspraken gemaakt en gezamenlijk is gekozen om alle afspraken zo veel mogelijk in lijn met elkaar te formuleren. Op die manier ontstond er een ‘level playing field’ met al aardig wat ‘massa’. Gezamenlijk besloten deze regio’s, waar inmiddels ook de provincie Gelderland zich bij aansloot, ook de meerkosten van deze ambities inzichtelijk te maken.

Landelijke maatlat is bekend
Mede op basis van deze initiatieven hebben de ministeries van LNV, BZK en IenW besloten tot het opstellen van een landelijke ‘maatlat’ voor een groene en klimaatadaptieve gebouwde omgeving. De inhoud van deze maatlat is inmiddels naar de Tweede Kamer gestuurd. Inclusief de oproep aan alle partijen in de bouwketen om hier alvast mee te werken terwijl de officiële ‘borging’ nog verder wordt vormgegeven in het kalenderjaar 2023. Het zal niet verbazen dat de thema’s (hitte, droogte, wateroverlast, biodiversiteit & natuurinclusiviteit, gevolgbeperking overstromingen en bodemdaling) precies overeenkomen met die van de genoemde regio’s. En dat ook de doelen waarop gestuurd zal moeten worden, identiek zijn.

Om die keuze te kunnen maken (waar bouwen we nog wel en waar niet meer?) moet niet alleen duidelijk zijn welke risico’s zich vanuit het perspectief van het bodem- en watersysteem in de toekomst kunnen voordoen, maar ook welke investeringen er nodig zijn om hier toch veilig en toekomstbestendig te kunnen bouwen. Als dat helder is, biedt de combinatie van ‘bodem en water sturend’ en de landelijke maatlat klimaatadaptief bouwen, een helder en potentieel krachtig kader. Maar waar we ook aan de slag gaan, het moet en zal klimaatadaptief. Des te belangrijker om ook inzicht te hebben in de meerkosten. Want we willen ook snel, veel en betaalbaar bouwen. Is dat wel te combineren? Om inzicht te krijgen in de meerkosten van de klimaatadaptieve ambities hebben de vier eerdergenoemde regio’s gezamenlijk besloten deze meerkosten in beeld te brengen.

Meerdere scenario’s doorgerekend
De opgave is uiteraard locatiespecifiek – en daarmee ook de meerprijs van klimaatadaptief bouwen. Verschillen in het bodem- en watersysteem zijn van invloed, maar natuurlijk ook de vraag wat partijen er gaan neerzetten. Zijn dat hoge dichtheden in een sterk verstedelijkt gebied? Of zijn het meer de eengezinswoningen met tuin op een plek waar eerst een weiland was? Daarom hebben &Flux en Arcadis, die de meerkosten hebben onderzocht, meerdere scenario’s doorgerekend. Daarmee zijn de uitkomsten van toepassing voor zowel bijvoorbeeld de hoger gelegen zandgronden in Gelderland en Utrecht als voor de wegzakkende veenweidegebieden in het westen. Waarbij telkens ook naar verschillende wijktypologieën is gekeken.

Waar we ook aan de slag gaan, het moet en zal klimaatadaptief. Des te belangrijker om ook inzicht te hebben in de meerkosten.

Op basis van de beschikbare bronnen, gehanteerde methodiek en de onderzoeksvraag, zijn uiteindelijk negen scenario’s doorgerekend voor getransformeerde bedrijventerreinen (60 woningen/hectare), openbaar vervoersknooppunten (80 woningen/hectare) en naoorlogse woonwijken (45 woningen/hectare). Daarbij is telkens gekeken naar het bodem- en watersysteem ‘Laag’ (klei- en veenpolders), ‘Hoog’ (hoge(re) zandgronden) en ‘Schuin’ (stuwwallen en duinranden).

Rekenen aan maatregelen
Om uiteindelijk te kunnen rekenen, moet het natuurlijk duidelijk zijn waar ‘de lat’ ligt. Hier is gekozen voor de klimaatadaptieve (prestatie)afspraken zoals die zijn omschreven in de ‘Intentieovereenkomst Klimaatbestendige Nieuwbouw’ van de Metropoolregio Amsterdam. Door de in deze overeenkomst vastgestelde doelen te hanteren, kunnen de uiteindelijke maatregelen gekozen worden waarmee daadwerkelijk gerekend kan worden. Hierbij zijn verschillende eenheidsprijzen gehanteerd, waarbij de vraag centraal stond: wat zijn de meerkosten van een klimaatbestendige maatregel ten opzichte van een ‘conventionele’ maatregel in de gebouwde omgeving en de openbare ruimte.

Uiteindelijk stonden de volgende vragen centraal:

• Welke maatregelen dragen per scenario bij aan een klimaatbestendige gebouwde omgeving zoals bedoeld in de regionale afspraken?
• Wat zijn de meerkosten van de gekozen maatregelen in vergelijking met standaard inrichtingsmaatregelen?
• Wat zijn de (totale) meerkosten van klimaatbestendige nieuwbouw per nieuwbouwwoning?
• Wat zijn de (totale) meerkosten per hectare van een klimaatbestendige inrichting van nieuwbouw en bestaand gebied?

Zicht op brandbreedtes
De meerkosten van klimaatbestendig bouwen zijn € 1.200 tot € 2.500 per nieuwbouwwoning gebaseerd op de meerkosten voor alle vijf gehanteerde klimaatthema’s. Opschalend resulteert een bedrag van circa € 90.000 tot € 319.000 per hectare gebaseerd op de meerkosten; hier zitten dus ook de kosten per nieuwbouwwoning in. Het is als het ware de ‘all-in’ prijs. De genoemde ‘bandbreedte’ is daarbij geen onzekerheidsmarge, maar is gerelateerd aan de verschillende scenario’s – er zijn er immers negen doorgerekend. Het goedkoopste scenario en het duurste scenario zijn hier genoemd, de tussenliggende uitkomsten zijn in het rapport terug te vinden. Met deze bedragen kunnen de doelstellingen op de meest kosteneffectieve manier worden behaald; daarbij worden op alle klimaatthema’s (hitte, droogte, neerslag, gevolgbeperking overstromingen, natuurinclusiviteit) de benodigde prestaties tegelijkertijd gerealiseerd.

Effectief versus gewenst
Natuurlijk horen hier nog wat opmerkingen bij. Allereerst: er is bij de gekozen maatregelen telkens gekeken naar de meest kosteneffectieve maatregelen. Maar dat zijn natuurlijk niet altijd de gewenste maatregelen. Vergelijk het maar met een ‘Tesla Model S Plaid Performance’ of een ‘Suzuki Alto’: beide komen netjes door de apk, beide zijn RDW-gekeurd en met beide bereiken mensen hun bestemming. Voor de hierboven genoemde bedragen, krijgt men echter de Alto.

Dan: de meerkosten per nieuwbouwwoning verhouden zich tot een meerprijs van circa 0,3 procent van de gemiddelde waarde van een nieuwbouwwoning in Nederland in 2021 (toen het onderzoek is verricht). Maar als geïsoleerd getal geeft dat geen volledig beeld: een deel van de opgave wordt immers in de openbare ruimte gerealiseerd. Daarom is niet alleen de prijs per woning in beeld gebracht, maar ook de meerprijs per hectare. Die laatste is als het ware de ‘all-in’ prijs: zowel de woning als de openbare ruimte.

Als laatste disclaimer: dit onderzoek is gedaan voor de provincies Gelderland, Zuid-Holland, Utrecht en de Metropoolregio Amsterdam. Deze regio’s hebben allemaal een verstedelijkingsstrategie waarbij primair wordt ingezet op inbreidingslocaties in plaats van uitleglocaties. Daarom hebben deze bedragen vooral betrekking op inbreidingslocaties en is het dus meer een perceelontwikkeling dan een gebiedsontwikkeling.

Reëel perspectief
De vraag is natuurlijk wat deze bedragen nu uiteindelijk betekenen. Is dit nou duur? Of een koopje? En los van die kosten – hoe kunnen we het bekostigen? Deze discussie is volop gaande. Maar we kunnen er wel een paar dingen over zeggen. Allereerst streefden de regio’s naar een set van afspraken over klimaatadaptief bouwen die een reëel perspectief op bekostiging zouden hebben. En dat is zeker het geval. Daarnaast zeggen deze bedragen natuurlijk niets over de baten van klimaatadaptief bouwen. De schade en overlast die kunnen ontstaan als gevolg van toenemende weersextremen bedraagt een veelvoud van deze meerkosten.

Deltares (‘wat als “de waterbom” elders in Nederland was gevallen?’) heeft berekend dat alleen al de financiële schade meer dan 1 miljard zou bedragen als de buien die de overstromingen in Limburg veroorzaakten, boven de Randstad waren gevallen. Dat is nog los van alle andere consequenties: heel veel menselijk leed, doden, zware logistieke uitdagingen in de crisisbeheersing, dijkdoorbraken, en nog veel meer. In andere onderzoeken is gekeken naar de bekostigingsmogelijkheden voor klimaatadaptief bouwen. En die zijn er – meerdere instrumenten zijn al beschikbaar om de meerkosten te kunnen bekostigen. Dus ook tegen die achtergrond zijn de genoemde bedragen geen reden om niet klimaatadaptief te bouwen.

Last but not least is er één ontzettend belangrijke maatregel niet meegenomen in dit rapport – en dat is het ontwerp. We weten dat het ontwerp de belangrijkste ‘beïnvloeder’ van de kosten is. Als je het ontwerp van een nieuwbouwlocatie optimaliseert op deze opgave, zullen de kosten lager uitvallen en in sommige gevallen zelfs tot nul kunnen worden gereduceerd. Zeker omdat in dit onderzoek de genoemde bedragen ervan uitgaan dat we daar bouwen waar zowel sprake is van hittestress als van droogteproblematiek, wateroverlast ten gevolge van neerslag, biodiversiteitsuitdagingen en overstromingsrisico’s. Die ‘jackpot’ valt uiteraard zo goed als nooit: de gemeentelijke stresstesten laten zien welke van deze uitdagingen er op de betreffende locatie daadwerkelijk van toepassing zijn.

Als je het ontwerp van een nieuwbouwlocatie optimaliseert op deze opgave, zullen de kosten lager uitvallen en in sommige gevallen zelfs tot nul kunnen worden gereduceerd.

Meerkosten zijn overzichtelijk
Mede naar aanleiding van dit onderzoek zijn ook op andere plekken en voor andere opdrachtgevers de meerkosten van klimaatadaptief bouwen doorgerekend. Soms met een accent op uitleglocaties in plaats van inbreidingslocaties (de zogenaamde ‘groene weides’), soms voor een specifieke regionale verstedelijkingsstrategie, soms voor een situatie waarbij er meer sprake is van een bestaande gebouwde omgeving dan van een nieuwbouwsituatie. Daarbij zijn ook telkens andere methodes toegepast. En elke keer weer komen grosso modo dezelfde bandbreedtes tevoorschijn. We hoeven dus echt niet meer te luisteren als er iemand nog zegt: we weten niet precies wat het kost. Want inderdaad, we weten het niet precies tot op de cent nauwkeurig voor elk bouwproject in Nederland. Maar de kengetallen zijn wel degelijk bekend. De bekostigingsmogelijkheden ook.

En de ellende en (financiële) schade als we het niet doen, zijn goed genoeg bekend om zeker te weten dat die bedragen een veelvoud zijn van de benodigde investering in klimaatadaptief bouwen. De meerkosten zijn overzichtelijk en laten we in elk geval één conclusie trekken: er bestaat geen te onderbouwen ‘businesscase’ voor niet-klimaatadaptieve bouwprojecten.