Casa Vita: welzijn als overkoepelend thema

Casa Vita in Pijnacker-Nootdorp is om meerdere redenen een bijzonder project. Het betreft houtbouw, senioren zijn de belangrijkste doelgroep en er is veel aandacht voor ontmoeting. Er is ook stevig ingezet op natuurinclusiviteit en klimaatadaptatie. We praten met conceptontwikkelaar Merel Broeren, ontwikkelmanager Joris Burggraaff en contentmanager Melissa George, alle drie werkzaam bij Blauwhoed.

De lessen van Casa Vita

• Leg de lat hoog wat betreft openbaar en privaat groen.
• Gebruik het gemeenschappelijke (private) groen voor landschapselementen die buiten de normen van de gemeentelijke beheerafdeling vallen.
• Op de juiste manier groen toepassen hoeft geen extra geld te kosten.
• Zoek bij (kostbare) oplossingen naar meerwaarde op verschillende gebieden en maak daar een passend en logisch concept van, om zo de kosten over meer waarden te kunnen verspreiden.

Merel Broeren en Joris Burggraaff hebben samen aan het Casa Vita concept gewerkt.
Joris: “Bij Blauwhoed zijn we altijd betrokken bij een project vanaf het allereerste idee tot aan de oplevering en zelfs daarna. Het conceptteam heeft de creatieve ideeën bedacht, daarna is het aan mij en de rest van het team om ervoor te zorgen dat alles wat we hebben bedacht ook gerealiseerd wordt. Dat betekent soms eigenwijs blijven. We bedenken bij al onze projecten hoe we dit kunnen realiseren in een optimale samenhang met de natuur, en vooral ook met gezondheid in de breedste zin van het woord. Welzijn vind ik het overkoepelende thema: het gaat over de gezondheid van het klimaat, van de buurt, van toekomstige bewoners, dieren en ook planten.”

Welzijn vind ik het overkoepelende thema: het gaat over de gezondheid van het klimaat, van de buurt, van toekomstige bewoners, dieren en ook planten.

Casa Vita wordt gerealiseerd in Pijnacker-Nootdorp. Nou weten we bij het KAN Platform toevallig dat deze gemeente samenwerkt met een bevlogen landschapsontwerper en ambassadeur van natuurinclusiviteit; Nanda Sluijsmans.
Joris: “Als wij aan een tender meedoen, dan kijken we niet alleen naar de uitvraag en onze eigen normen en waarden. De wensen en ambities van de gemeente die niet expliciet in de uitvraag staan nemen we ook mee. We wisten dat er enthousiasme en draagvlak was binnen de gemeente voor natuurinclusiviteit. Daarom legden we de nadruk op de vergroening van het plan.

Merel: “De groenstructuur die al bestaat aan de Meidoornlaan moest worden verbeterd binnen het dorpse netwerk dat er al ligt. Met andere woorden: hoe zorg je ervoor dat, met name de oudere bewoners straks in de wijk ook een leuk ommetje kunnen maken, mensen tegenkomen en een dagelijks gesprekje hebben. Nanda heeft ons geïnspireerd om door een groene bril naar dit plan te kijken. Samen met de landschapsarchitect hebben wij dit naar een hoger level getild.”

Welke andere aspecten werden benadrukt in de uitvraag van de gemeente?
Merel: “Een belangrijk punt in de uitvraag was ook dat de buurt van A tot Z goed betrokken zou worden bij de plannen. Dat past natuurlijk goed bij Blauwhoed. Verder ging het om het bedienen van senioren en starters. Daarop heeft Blauwhoed een visie gevormd, die we op het gemeentehuis konden presenteren. Het was heel fijn dat dit fysiek kon, zodat we directe interactie met de ambtenaren en projectmanagers hadden. Na die presentatie zijn de partners KOW architecten en Urban Synergy erbij gehaald.” 

Joris: “We hebben in de presentatie bij de gemeente gezegd: de bewoners én de buurtbewoners moeten met elkaar in een parkje kunnen zitten, een rondje kunnen lopen en kletsen met elkaar. We gebruiken de natuur om die ontmoetingsplaatsen te creëren.”

De bewoners én de buurtbewoners moeten met elkaar in een parkje kunnen zitten, een rondje kunnen lopen en kletsen met elkaar. We gebruiken de natuur om die ontmoetingsplaatsen te creëren.

Wat hebben jullie geleerd over natuurinclusiviteit en klimaatadaptatie tijdens de ontwikkeling van Casa Vita?
Joris: “Op de juiste manier natuur toepassen hoeft geen extra geld te kosten. We hebben bijvoorbeeld een reeks bijenbakstenen in het plan: dat gaat echt om tientjeswerk. Een nestkast kost ook niet veel als je dat op de juiste manier integreert in je ontwerp, en takkenrillen voor egels, dat kost helemaal niks. Sterker nog: je kunt er in je onderhoud juist slim mee omgaan door bepaalde plekken te reserveren voor ‘natuurlijke rommel’. Het gaat dus vooral om een denkwijze, niet om geld.”

Merel: “Voor mij lag de les meer in de houtbouw, een belangrijk deel van het plan. In de tenderfase kregen we daarover best kritische vragen binnen Blauwhoed. ‘Een houten gebouw in Pijnacker? Komen daar mensen op af? Vindt de doelgroep dat niet spannend vanwege allerlei technische zaken die nieuw zijn ten opzichte van een betonnen woning, zoals brandbaarheid, akoestiek, afwerking?’ Met die gedachte in ons achterhoofd zijn we wél gewoon doorgegaan met onze plannen, want soms moet je eigenwijs zijn. We hebben de tender gewonnen, maar met in ons achterhoofd: hier ligt een taak om mensen heel goed te informeren over wat het allemaal betekent als je in een houten gebouw gaat wonen. In het participatie traject hebben we een workshop gedaan over hout, hoe het akoestisch werkt, qua onderhoud, brandveiligheid et cetera. Uiteraard zijn al deze zaken anders, maar wonen in een houten gebouw zorgt niet voor méér geluidsoverlast en is al zeker geen issue voor brandveiligheid. Het resultaat hiervan was dat er bij de start van de verkoop nauwelijks meer vragen kwamen over houtbouw. Door mensen goed te informeren zijn die zorgen weggenomen, terwijl we het hebben over een doelgroep met zo’n 70% ouderen.

Joris: “We waren bang dat het als nadeel zou worden gezien. We weten natuurlijk niet hoe de mensen die zijn afgevallen hierover dachten, maar dat effect lijkt minimaal te zijn. Dus er is ofwel goed voorgelicht, of men ziet zelfs een voordeel.”

Merel: “Dit neem ik persoonlijk ook mee in alle plannen die we nog in hout gaan doen, of met nog meer natuurinclusieve maatregelen. Niet zeggen: dat is te duur, maar kijken hoe het wél kan en je doelgroep daarover goed informeren.”  

Doet Blauwhoed ook een poging om bewoners aan het tuinieren krijgen?
Melissa: “We hadden toevallig afgelopen weekend een boomplantdag bij een project in Weespersluis. Daar konden de bewoners kiezen uit verschillende struiken en bomen. Zo willen we stimuleren dat mensen met elkaar aan hun tuin gaan werken.”

Merel: “Ik denk dat er altijd een groep mensen blijft die niks willen doen aan tuinonderhoud. Daar ligt zeker een rol voor ons om nog meer te communiceren en mensen bewust te maken; dat het goed is voor jezelf en ook voor de natuur.”

Er zit een tuinkas in het plan. Zit daar nog een verhaal achter?
Joris: “Dat heeft voor een deel te maken met de locatie. Er wonen veel tuinders in Pijnacker-Nootdorp, dus in die zin is het een knipoog. Het heeft er ook mee te maken dat veel bewoners uit een grondgebonden woning komen die eigenlijk te groot is geworden voor ze. Daar zit een grote tuin bij, dus ze zijn gewend om iets in de tuin te doen en dan is de overstap naar een appartement met alleen een balkon best groot. Dat was ook een reden waarom we een gezamenlijke binnentuin wilden, om daar wat actiever te kunnen tuinieren. En we denken dat een kas ook sociaal werkt, als ontmoetingsplek.”

Rondom het hele gebouw loopt een lichte balkonrand, waarin we ook nestelplaatsen maken voor vogels door er gewoon gaten in te boren en tussenschotten te plaatsen. Een heel eenvoudige, architectonisch verantwoorde oplossing.

Kun je iets meer vertellen over de groene balkons?
Joris: “Wij brengen de beplanting aan in de bloembakken, die zijn geïntegreerd in de balkons. We vinden het belangrijk voor het beeld van het plan dat de groene balkonranden behouden blijven en daarom hebben we dat juridisch vastgelegd via een instandhoudingsverplichting. Hetzelfde geldt voor de erfafscheidingen van de woningen op de begane grond, en de woningen op de eerste verdieping die aan de binnentuin zitten. Daar planten we hagen, die ook in stand gehouden moeten worden. Met de Veldesdoorn (Acer Campestre) krijg je een robuuste, brede haag die ook plaats biedt aan vogels. En rondom het hele gebouw loopt een lichte balkonrand, waarin we ook nestelplaatsen maken voor vogels door er gewoon gaten in te boren en tussenschotten te plaatsen. Een heel eenvoudige, architectonisch verantwoorde oplossing.” 

Wat doe je aan waterretentie?
Joris: “De afvoeren van de daken lopen eerst naar de binnentuin op het parkeerdek. Daar wordt het water gebufferd en als dat vol zit, loopt het vervolgens door naar de wadi’s. Als de wadi’s ook vol zitten volgt een overstort naar de sloot en/of het riool. Daarmee kunnen we in principe de weersextremen aan.”  

Hebben de klimaatadaptieve maatregelen tot extra kosten geleid?
Joris: “Een wadi hoeft nauwelijks iets te kosten, maar een retentiedek is wel kostbaar. Als je dat alleen aan klimaatadaptatie toerekent wordt het een stuk lastiger. Vooral als dat niet de expliciete uitvraag is. Dus je moet in je concept verschillende haakjes vinden om te kunnen verantwoorden dat je zo’n dek wil hebben. Dat heeft te maken met parkeren uit het zicht, dubbel ruimtegebruik, een ontmoetingsplek creëren, maar ook met natuurinclusiviteit – dus dat je het dek groen gaat inrichten. En last but not least: klimaatadaptatie. Door zoveel mogelijk haakjes te vinden en daar een passend en logisch concept van te maken kun je de kosten verantwoorden.”

Merel: “Je ziet steeds meer dat gemeentes goede uitvragen doen als het gaat om natuurinclusief en klimaatadaptief bouwen. Maar het gevaar dat op de loer ligt, is dat er een nog grotere stapeling van eisen ontstaat. De haalbaarheid van plannen staat, mede door alle ambities, al langere tijd onder druk. Het huidige economische tij draagt daar ook niet aan bij, dus daar maak ik me wel eens zorgen over. Ik vind het heel goed dat overheden ons bij de les houden, maar de kosten komen allemaal op het plot te liggen.”

Joris: “Er zit een vertragingsfactor in bij de overheden. De groenblauwe ambities en wensen zijn er, en dat moet ook gewoon gebeuren. We moeten het samen voor mekaar zien te krijgen. Maar in de afgelopen jaren was het qua kosten mogelijk om veel binnen de project op te lossen. Op dit moment lukt dit lastiger bij nieuwe projecten. Ik denk dat dit punt nog onvoldoende duidelijk is bij alle overheden.”

Het meeste wat buiten de normen van de beheerafdeling valt hebben we in het gemeenschappelijke groen geplaatst.

Beheer van het groen is één van de punten waar nog wel eens iets misgaat. Hoe is het onderhoud en beheer geregeld?
Joris: “Ik herken die struggle. Wij hebben bij Casa Vita als voorzorgsmaatregel de lat heel hoog gelegd qua openbaar groen. We hebben ook geprobeerd om binnen de gemeente de projectleden van de gemeente in te zetten als ambassadeurs. De lat is uiteindelijk toch naar beneden gegaan, we moesten ‘versoberen’, maar we hebben onder aan de streep toch een hoge kwaliteit van het openbare groen weten te behouden. Kijk bijvoorbeeld naar de hagen op de erfgrens. Die zijn allemaal op privé eigendom aangebracht zodat we daarmee de gemeente niet ‘belasten’. En het meeste wat buiten de normen van de beheerafdeling valt hebben we in het gemeenschappelijke groen geplaatst. Dat is in eigendom van de particulieren of VvE en wordt ook door hen beheerd. Daarnaast hebben we vanuit het concept bekeken hoe we het beheer van het gemeenschappelijk groen kunnen sturen. Dat hebben we gedaan door er verschillende kwaliteiten aan toe te kennen: we hebben sociale gezondheid en ontmoeting ingezet in combinatie met groenbeheer. Vanuit de Provincie hebben we een subsidie gekregen voor het stimuleren van ontmoetingen, die we voor een deel inzetten voor het groen. Verder denken wij dat er twee keer per jaar een hovenier langskomt om de grote lijnen van het ontwerp van de binnentuin intact te houden. Het kleinere onderhoud gaan de bewoners hopelijk zelf doen. Daar sturen we op aan door bijvoorbeeld een tuincommissie op te richten.”

Hoe verliep het gesprek met de afdeling beheer van de gemeente over de inrichting van de openbare ruimte?
Joris: “Kort samengevat: dat past niet binnen de richtlijnen. We baalden ervan dat we de lat moesten verlagen, maar we hebben dit erger gezien in andere gemeentes. Een cruciaal onderdeel van het groenplan was bijvoorbeeld een talud van drie meter hoog waarmee het landschap naar de binnentuin getrokken wordt. Dat betekent dat je een vrij steile helling krijgt. Dat mocht niet van de gemeente. Dus het openbare groen heeft flauwere hellingen met kruidenrijk grasmengsel en het gedeelte waar het steiler wordt en vaste planten komen te staan is eigendom van de VvE. Hierin heeft het projectteam goed met ons meegedacht om tot oplossingen te komen.”
   
Casa Vita Blauwhoed
Programma: 101 woningen (appartementen) waarvan 67 koop, 31 sociale huur woningen, 3 middenhuur, 1 gemeenschappelijke huiskamer
Start bouw: q1 2023
Oplevering: q4 2024
Architectuur: KOW Architecten
Landschapsarchitectuur: Urban Synergy landschapsarchitecten
Aannemer: Giesbers Ontwikkelen en Bouwen
Civiele Aannemer: Antea Group

Tekst: Anton Coops
Beeld: Blauwhoed