Gebroeders Blokland ontwikkelt uniek irrigatiesysteem in Prinsenpark

Prinsenpark is een stijlvol appartementengebouw, gelegen aan een park in de Rotterdamse wijk Prinsenland. Het bevat 82 luxe appartementen en penthouses. De bouw is gestart in maart 2022. De oplevering zal plaatsvinden in het eerste kwartaal van 2024.

Prinsenpark is een ontwikkeling van Gebroeders Blokland Ontwikkeling en Bouw, in samenwerking met o.a. het Rotterdamse bureau Klunder architecten, Stijlgroep landschap en stedelijke ruimte, ook uit Rotterdam, en Ecologisch adviesbureau Ecoresult.

Jaco Brand is projectontwikkelaar bij Gebroeders Blokland. Hij vertelt over de totstandkoming van Prinsenpark en hij opent met een interessante observatie: “Je ziet dat architectenbureaus en stedenbouwkundige bureaus steeds meer basiskennis over klimaatadaptatie en natuurinclusief ontwerpen in huis hebben. Met name bij Stijlgroep zagen we dat terugkomen in hun gedetailleerde adviezen toen we nadachten over het beplantingsplan. Bij Prinsenpark is de bezonning namelijk een belangrijke factor, waardoor straks de beplanting per zijde van het gebouw verschillend is.”

Je ziet dat architectenbureaus en stedenbouwkundige bureaus steeds meer basiskennis over klimaatadaptatie en natuurinclusief ontwerpen in huis hebben.

“Ik denk dat we als sector steeds meer de waarde van natuurinclusief bouwen gaan inzien, en zeker ook de meerwaarde in een project. Het is niet echt kostenverhogend of ingewikkeld. Het gaat meer om het nemen van de juiste maatregelen in een vroeg stadium van je ontwikkeltraject. Groen is een kracht van je ontwerp, mensen worden er blij van en je kunt het mee verkopen. Ontwerpers vragen inmiddels niet meer ‘wat is natuurinclusief bouwen?’ maar ‘wat is hier het ambitieniveau?’”
 
Gebroeders Blokland ontwikkelt veel grondgebonden woningen, dit project wijkt daar een beetje van af.
“Prinsenpark is voor ons inderdaad een bijzonder project, onder andere vanwege de omvang. Wij ontwikkelen en bouwen vooral grondgebonden woningen. Daar zijn we goed in, dat doen we al ruim 40 jaar. Maar we hebben ook samenwerkingsverbanden met partijen als BPD, Blauwhoed en Synchroon. Zo zijn we in Utrecht momenteel in het eerste deelgebied van Wisselspoor woningen aan het opleveren. We werken dus veel in bouwteams, maar Prinsenpark is een eigen ontwikkeling. We hebben de locatie – een oude manege – in 2016 aangekocht, het ontwerp gemaakt, het bestemmingsplan uitgerold en de woningen digitaal in verkoop gebracht in Corona-tijd. Aan de verkoop is geen enkele fysieke bijeenkomst te pas gekomen. Tijdens het start bouw-moment zag ik dan ook veel onbekende mensen, dat is toch nét even anders.”   

Kun je wat meer vertellen over de locatie?
“De locatie ligt aan een rustig, open, multifunctioneel park. Er stond jarenlang een manege, omringd door tientallen bomen die daar bij wijze van spreken de hemel in groeiden. Doordat er geen onderhoud werd gepleegd is er ook steeds meer struikgewas gegroeid tussen de bomen. Toen we begonnen aan dit gebouw was één van de voorwaarden dat er meer openheid moest ontstaan in de omgeving, waardoor er ook bomen weg moesten. Daar zijn we heel zorgvuldig mee omgegaan. Het aanvragen van een kapvergunning is gedoemd te mislukken in Rotterdam als je daar geen goed plan tegenover zet. Organisaties als de Bomenridders houden dat scherp in de gaten.”
 
“We hebben dan ook serieus ingezet op een groen concept. Enerzijds hebben we een nieuwe, natuurinclusieve tuin rondom het gebouw gepland. Deze grond was in eerste instantie van de gemeente, maar we hebben dit stuk aangekocht om het vervolgens door te verkopen aan de VvE. Het onderhoud van het openbaar groen, zo’n 3.000 m², wordt bij de VvE belegd. Dat zit verdisconteerd in het meerjarig onderhoudsplan, net zoals de glazenwasser. Verder wordt alle beschoeiing verwijderd in de zone rondom het gebouw en er komen natuurvriendelijke oevers en een aantal overloopgebieden.”

Het gebouw wordt bij de omgeving betrokken door de grote opening aan de achterzijde. Je loopt daar via de trappenpartij rechtstreeks het park in.

“Het gebouw wordt bij de omgeving betrokken door de grote opening aan de achterzijde. Je loopt daar via de trappenpartij rechtstreeks het park in. Er is ook een openbaar toegankelijke daktuin op de eerste verdieping. Het gebouw staat immers in een openbare ruimte; het moet niet overkomen als een gesloten enclave. Door de getrapte vorm ontstaan er mooie terrassen. Elk appartement krijgt één of meerdere bloembakken die geïntegreerd zijn in het terras. Ook voor deze bloembakken is er een beplantingsplan. De bewoners hebben de verplichting om de bloembakken te onderhouden, maar om dit zo gemakkelijk mogelijk te maken – en om te voorkomen dat de bewoners straks zelf geraniums in de bakken zetten – bevat de balustrade een irrigatiesysteem dat per zone, en zelfs per bloembak de juiste hoeveelheid water toedient. Ook de beplanting op het parkeerdek krijgt automatisch water. Zo voorkom je dat bewoners zelf met gieters in de weer gaan. Het effect van deze extra investering is dat je een bepaalde kwaliteit kunt beloven en die ook langdurig in stand kunt houden.”

Dat klinkt heel innovatief. Kun je er iets meer uitleg bij geven?
“Technisch komt het er in hoofdlijnen op neer dat er op de begane grond een pompinstallatie komt te staan met leidingen naar elke verdieping. Aan de galerijzijde komen kleine toevoerleidingen die door de balustrade heen lopen, met aftakkingen naar alle bloembakken. Datzelfde gebeurt ook aan de buitenzijde van het gebouw. Daar gaan de leidingen vanuit de machinekamer door de vloeren naar de balkons. De planten krijgen zo water en voeding toegediend. Het is vergelijkbaar met de Gardena-systemen die je in sommige tuinen ziet. Het enige dat de bewoners straks moeten doen is een beetje snoeien.”

We zien zonnepanelen op de daken, maar geen sedum?
“Het gebouw heeft een aantal platte daken. Die hebben we vooralsnog niet voorzien van sedum. Dat heeft vooral te maken met de kostenafweging – wetende dat er een beperkte subsidie beschikbaar zou zijn van de gemeente Rotterdam. Maar we hebben ervoor gekozen om te investeren in datgene waar meer mensen direct gebruik van maken.”

Kun je nog iets vertellen over de waterberging?
“Er loopt water aan drie zijden van het gebouw, dat zijn B-watergangen van het Waterschap. Daar sluiten we onze hemelwaterafvoer op aan.”

“Ik denk overigens dat we op het punt van waterberging de komende tijd intensievere maatregelen zullen gaan zien. Ik merk dat het steeds lastiger wordt om de waterparagraaf op een goede manier in te vullen. In bepaalde situaties gaan we het gewoon niet redden met lava pakketten of kratten onder de grond. Dan zul je aanvullende voorzieningen moeten treffen. Dat kan bijvoorbeeld ten koste gaan van het aantal woningen in een project. Dus het zou mooi zijn als je elkaar kunt vinden door andere, vernuftige maatregelen toe te passen. Helaas merk ik dat het Waterschap daar nog een beetje conservatief in is. Je ziet leuke ideeën voorbij komen, zoals bijvoorbeeld regenwaterschuttingen. Dat zijn bakken die je op elkaar kunt stapelen zodat het een gemeenschappelijke schutting wordt. Heel mooi, want als het droog is en er zit water in, dan kun je in ieder geval je tuin besproeien. Stel dat je daarmee een piek kunt opvangen, dan zou het ook mooi zijn als je dat mee kunt nemen in je berekeningen. Maar het Waterschap ziet zo’n schutting als een element waar het geen controle over heeft. Het staat op particulier gebied, kan worden weggehaald enzovoort. Ik denk dat we die manier van redeneren een beetje moeten gaan loslaten. Je moet misschien wat meer durven experimenteren. Ook juridisch is zo’n schutting op allerlei manieren te borgen.”

Zijn er al leerpunten te noemen naar aanleiding van dit project?
“Het bewateringssysteem is nog niet helemaal uitgedokterd, daarvoor moeten we in de komende maanden nog de handen op elkaar krijgen. Dat zal achteraf ongetwijfeld een leerpunt worden: we gaan immers een gebouw neerzetten waarin we met een systeem aan de slag zijn gegaan waar we nog geen ervaring mee hadden. Verder gaat het denk ik vooral om de juiste toepassing van een aantal basisprincipes en van alle kennis die er al is.”