De Heemtuinen: het groenplan als basis
De Heemtuinen in Vlaardingen is ontworpen met groen als basis, waardoor de bewoners straks niet alleen naast, maar ook een beetje in een park wonen. Ook de waterafvoer is voortvarend aangepakt. Bovenop de Vlaardingse kleigrond wordt overcapaciteit gecreëerd, waardoor er een buffer ontstaat voor de omliggende buurten. En het 6-laags appartementengebouw in het plan – waarvan 5 woonlagen – doet zowaar een gooi naar de titel ‘hoogste nul-op-de-meter gebouw’ in de categorie nieuwbouw.
In december 2020 won de combinatie Timpaan en Heembouw samen met KAW architecten, LAP Landscape & Urban Design, AW Groep, Interegion Groep en DWA de tender die de gemeente Vlaardingen uitschreef voor een locatie in Westwijk. Op 22 januari 2021 tekenden de partijen de overeenkomst voor de bouw van ca. 179 koopwoningen, deels grondgebonden en deels appartementen. Tegelijkertijd besloten de gemeente Vlaardingen én Timpaan om gezamenlijk aan te sluiten bij het KAN Platform. Logisch, want De Heemtuinen is een innovatief groen project met veel aandacht voor klimaatadaptatie. De beoogde start bouw van fase 1 is medio eerste kwartaal 2023. Tijd om bij te praten met vastgoed- en gebiedsontwikkelaar Nick de Goeij van Timpaan.
Het KAN Platform deelt de praktijklessen die worden geleerd door de deelnemers. Maar misschien zitten jullie nog iets te vroeg in het traject om daar al iets over te kunnen zeggen?
Nick de Goeij: “Nee hoor, we hebben al heel wat geleerd van dit project. Als je innovatief bezig bent is het vooral learning by doing en dan kom je er al snel achter dat dingen die je aan de voorkant had bedacht toch nog slimmer of efficiënter kunnen. Ook omdat er nieuwe technieken op de markt komen. Dat is het leuke van dit project.”
Na de tender kwamen we erachter dat we een aantal dingen nog beter konden doen.
“Na de tender kwamen we erachter dat we een aantal dingen nog beter konden doen. Door slimmer na te denken over infrastructuur hebben we een stuk ontsluiting kunnen verwijderen uit het plan, waardoor we tien procent meer groen kunnen aanleggen en meer bomen terug kunnen planten. En als je kijkt naar techniek: wat we een jaar geleden hadden bedacht kan nu soms ook beter. Bijvoorbeeld omdat bepaalde oplossingen inmiddels meer capaciteit hebben, of zijn doorontwikkeld. Denk bijvoorbeeld aan de kratten, maar ook aan de gebruikte installaties.”
Wat zijn jullie uitgangspunten?
“We hebben op een andere manier nagedacht over de architectuur en het landschap. We zijn uitgegaan van het bestaande Heempark en stap één was het vergroten van het park. Er is dus eerst een groenstructuur ontworpen. In Vlaardingen heb je echter een kleibodem, waardoor er nogal wat uitdagingen zijn op het gebied van wateroverlast – zeker in de gebieden waar veel verharding is. Daarom hebben we als tweede een waterplan gemaakt, met als uitgangspunt dat het overcapaciteit moet hebben zodat het tegelijkertijd een spons voor de buurt wordt. Op basis van het landschapsplan, het waterplan en de bestaande bomen hebben we vervolgens de woningen ontworpen. We wisten toen ongeveer wat de kosten waren en hoe het plan eruit zou gaan zien, we hadden de stedenbouwkundige kaders, en dat pakket was in feite het PvE voor de architect.”
“Door te ontwerpen vanuit het groenplan zijn we anders gaan nadenken over onze woonconcepten en woongebouwen. Zo zijn we gaan werken vanuit efficiënte plattegronden waar elke vierkante meter nuttig gebruikt kan worden. Hierdoor hebben we smallere beukmaten kunnen nemen maar we zijn wél verder de hoogte in gegaan bij de eengezinswoningen. Het resultaat? We hebben efficiëntere ruimtes ontworpen en onhandige ‘schaamkamertjes’ en loze ruimte vermeden, waardoor we meer betaalbare woningen kunnen maken op een klein oppervlak, maar wél met een hoge woonkwaliteit en goed aansluitend op de wensen van deze tijd. Bovendien hoef je zo minder groen op te offeren omdat de footprint van de gebouwen kleiner is.”
Hoe ga je om met de water infiltratie opgave?
“Elke meter verharding die je niet aanlegt hoeft je ook niet te compenseren. Slim met je ruimte omgaan levert dus heel veel op. Zo wilden we een parkeervoorziening met de auto’s uit het zicht. Daarvoor hebben we een pergola gemaakt met halfverharding. Daardoor hebben we meer ruimte waar het water de bodem in kan, vergeleken met een situatie waar je werkt met een dichte betonnen parkeerbak. Er zijn twee wadi zones die gezamenlijk van noord naar zuid in het plan lopen, maar omdat het een kleibodem is kunnen we niet infiltreren. In De Heemtuinen hebben we dit opgelost met vloeivelden, waarbij niet alleen de bodem maar ook de beplanting het water vasthoudt. De kratten die we gebruiken onder de wadi’s en onder de halfverharding infiltreren niet, maar hebben een bufferfunctie waarna ze vertraagd uitvloeien. Zo hebben we meer dan 30% overcapaciteit bij een maximale piekbui.”
Wat doen jullie met groen?
“Normaalgesproken heb je te maken met zaken als de LIOR en onderhoudsverplichtingen. Voor De Heemtuinen hebben we – samen met de gemeente – gezegd: we willen hier een ander milieu creëren. Geen strak geschoren biljartlaken maar lommerrijk groen. Dan moet je beplanting kiezen die bij de omgeving past. We hebben eerst naar het totaalplaatje van groen, water en de bebouwing gekeken. De eerste stap was een groenplan maken dat jaarrond kwaliteit biedt. Dat betekent verschillende soorten toepassen die samen in een gebied kunnen gedijen en op verschillende momenten bloeien. Hierdoor heb je elk seizoen een ander beeld en het hele jaar door een hoge groenkwaliteit. De tweede stap was de toepassing van de polderdaken die het regenwater vertraagd afvoeren. Het opgevangen water kan ook door de bewoners worden gebruikt om hun voortuintje te besproeien en bij de appartementen is dat mogelijk voor de beplanting op het balkon. Op de bebouwing wordt waar mogelijk gevelgroen toegepast, en we hebben tegelijkertijd nagedacht over de kleurstelling van het gebouw in relatie tot de groene elementen. Dus een wat zachtere kleurstelling en een hoge albedowaarde, die ook de hittestress vermindert. Ook de verharding heeft een hoge albedo.
In De Heemtuinen is het straks op een warme dag drie tot vier graden koeler dan in de omliggende wijken, simpelweg omdat je hier een natuurlijke airco hebt
En over hittestress gesproken: we hebben een studie gedaan naar de warmteontwikkeling gedurende het hele jaar. Dat heeft ertoe geleid dat in de zomer op het warmste moment van de dag 40% van het gebied een mooie schaduwplek heeft binnen dertig meter van de woning. In De Heemtuinen is het straks op een warme dag drie tot vier graden koeler dan in de omliggende wijken, simpelweg omdat je hier een natuurlijke airco hebt.”
“Kijkend naar het groen hebben we gezegd: hoe kun je ervoor zorgen dat de soorten die in het naastgelegen Heempark voorkomen ook De Heemtuinen in trekken. Wat je eigenlijk wil is dat de natuur in de wijk zich blijft ontwikkelen, ook nadat wij als gebiedsontwikkelaar zijn vertrokken. Het groen moet met de jaren eigenlijk steeds beter worden. Dat doe je door allerlei natte en droge landingsplekken te creëren die zijn afgestemd op bepaalde soorten. Dat vraagt ook een andere kijk van de gemeente, bijvoorbeeld als het gaat om het onderhoudsinterval. Maar in de eerste twee jaar na oplevering doen we zelf het onderhoud.”
Hoe verloopt de samenwerking met de gemeente?
“De gemeente is een heel goede en ambitieuze partner bij dit project. De uitvraag bevatte vrij hoge eisen op het gebied van groen en klimaatadaptatie. Ik vond het vooral goed dat er op deze punten geen maatregelen werden uitgevraagd, maar prestaties. Dat stimuleert creativiteit en innovatie. Zoals ik al eerder zei: gedurende het traject zijn er nieuwe innovaties opgekomen die we ten tijde van de aanbesteding nog niet kenden, of die er gewoon nog niet waren. En als je het daardoor nog weer een stukje beter kunt doen is dat alleen maar mooi. Dit punt zou ik ook mee willen geven als tip voor andere opdrachtgevers: bied die ruimte aan de ontwikkelaar en vraag uit op prestaties. Beloon innovatie en creativiteit.”
“Wat ik ook sterk vond aan de tender: het aantal woningen is niet van tevoren vastgelegd. Dat biedt ook ruimte voor creativiteit. Hierdoor konden we andere woonconcepten bedenken, die hoogwaardig maar betaalbaar zijn en tegelijk de kosten voor een kwalitatief hoogwaardig plan als de Heemtuinen dekken, op basis van een markconforme grondbieding. In deze tender was er wél een harde eis op energieprestatie, namelijk nul-op-de-meter (NOM). Voordeel van NOM is dat je op individueel niveau voor de gebruikers het energievraagstuk oplost. Het beperkt echter de collectieve energiekansen, omdat NOM is afgestemd op de individuele woning. Hierdoor heb je minder mogelijkheden om te denken in collectieve oplossingen, bijvoorbeeld in de sfeer van seizoensopslag. Dat gezegd hebbend: het zeslaagse appartementengebouw is bij mijn weten het hoogste NOM-gebouw in Nederland, mede omdat het een apart energiedak heeft dat een stukje is opgetild ten opzichte van het bestaande dak. Hierdoor is er maximaal ruimte voor energieopwekking.”
Het zeslaagse appartementengebouw is bij mijn weten het hoogste NOM-gebouw in Nederland
Als met al een bijzonder project. Zijn er misschien aspecten die we nog niet hebben benoemd?
“In de gebruiksfase zijn alle woningen energieneutraal, maar in de bouwfase wordt er wel CO2 uitgestoten. Helaas moeten we ook een aantal bomen kappen. De boomstammen worden hergebruikt om speelvoorzieningen van te maken. Er worden ook veel bomen teruggeplant, maar we hebben besloten om ook elders, in Nederland en in het buitenland, extra bomen aan te planten om zo meer CO2 te compenseren. Dat doen we in samenwerking met Trees for All.”
“Deze manier van denken zit in het DNA van Timpaan. We zijn echt een ‘andere ontwikkelaar’ die op de eerste plaats redeneert vanuit maatschappelijk rendement. Dit betekent niet dat wij als Timpaan geen financieel rendement maken. We hebben de winst nodig om te investeren in maatschappelijk doelen. Dit kan Timpaan doen doordat de aandelen in handen zijn van de stichting Timpaan. Dit betekent dat we onze rendementen op een andere manier inzetten dan de meeste ontwikkelaars doen. We investeren terug in de maatschappij. Dit doen we door betaalbaar wonen mogelijk maken op plekken waar dit onhaalbaar lijkt, maar ook door te investeren in duurzame innovatie, zorg-wonen en erfgoedbehoud. Steeds met als doel om duurzaam maatschappelijk rendement te realiseren. Daar is de Heemtuinen wat ons betreft ook een mooi voorbeeld van.”
Tekst: Anton Coops
Beeld: Timpaan
