VORM: “Altijd een stapje verder denken”

Dit artikel verscheen eerder in VG Visie

Betaalbare woningen in een kwalitatief hoogwaardige, duurzame en natuurinclusieve leefomgeving. Zo geeft VORM invulling aan drie ambitieuze projecten in de Binckhorst. ‘Wij deinzen niet terug voor de complexiteit die daarbij komt kijken’, zeggen Wendy Poppelaars, Sander van der Wolf en Thomas van den Doel.

Met The Blox, One MilkyWay en Binck City Park realiseert VORM de komende jaren zo’n 2.500 nieuwe woningen in Den Haag, waarvan bijna de helft voor de sociale- en middelhuur. Een behoorlijke uitdaging, zeker in combinatie met de hoge ambities als het gaat om duurzaamheid, biodiversiteit en natuurinclusief bouwen. Van den Doel: ‘De gemeente eist veel innovatie en een hoog bouwtempo. Die opgave past ons perfect!’

Verrassen
‘Vijf jaar vooruit denken’, is de regel bij ontwikkelaars van VORM wanneer zij aan nieuwe plannen werken. Een houding die de afgelopen jaren gaandeweg groeide en zich ontwikkelde tot een succesformule. ‘Als we stilstaan, worden we ingehaald’, verklaart Van der Wolf. ‘Daarom willen wij het totale ontwikkelproces continu verbeteren.’ Van den Doel: ‘Wij willen verrassen en altijd zó innoveren dat het ook onze bedrijfsfilosofie dient.’

Bij stedelijke vernieuwing wordt de dichtheid vaak groter, waardoor er weinig ruimte is voor groen. Je zult de natuurlijke habitat van de omgeving moeten integreren in het gebouw.

Die filosofie richt zich vooral op leefbaarheid, betaalbaarheid, duurzaamheid, innovatie, stedelijke transformatie en natuurinclusief bouwen. Van der Wolf: ‘Bij stedelijke vernieuwing wordt de dichtheid vaak groter, waardoor er weinig ruimte is voor groen. Je zult de natuurlijke habitat van de omgeving moeten integreren in het gebouw.’ Wendy: ‘Voor onze projecten in de Binckhorst bekeek een stadsecoloog het groen in de omgeving en welke beestjes op welke hoogte nog aanvliegen. Daar is de beplanting op aangepast, zodat we de ecologie ten minste faciliteren en zo mogelijk versterken. Groen is niet alleen belangrijk voor de biodiversiteit, maar draagt ook bij aan een prettiger en gezonder leefklimaat. In de Binckhorst leveren wij een wezenlijke bijdrage aan de woningopgave en zorgen we tegelijkertijd voor een goede woonkwaliteit.’

Kloof
‘Creatief en een tikkeltje rauw’, noemt VORM de nieuwe Binckhorst. En ‘een proeftuin voor duurzaamheid en vergroening’. The Blox, One MilkyWay en Binck City Park bevinden zich in de Trekvlietzone, nabij het oorspronkelijke havengebied van het bedrijventerrein. Nu een plek met ‘hippe horeca’. Ze bieden stuk voor stuk een unieke oplossing voor de uitdagingen waar Den Haag voor staat: de woningvoorraad op peil houden, duurzaam bouwen, maar ook de kloof overbruggen tussen de verschillende werelden in de stad.

Poppelaars: ‘Den Haag is een prachtige stad waar onze geschiedenis mooi zichtbaar is en die door de aanwezige internationale instanties een bijzondere sfeer ademt. Het is de kunst om de stad een plek te laten zijn voor alle bewoners.’ Van der Wolf: ‘Integratie is een complex proces en het aantal betaalbare woningen moet omhoog. Die mix is onze uitdaging.’ De gemeente is al goed op weg, vindt Van den Doel. ‘Ze wil kwaliteit toevoegen op plekken die ertoe doen en dat doet ze goed. Aan ons de taak om iets te ontwikkelen wat voor iedereen passend is. Met de focus op betaalbaarheid.’

Duurzaam energienet
Duurzame keuzes beperken zich bij de projecten niet tot groene gevels en parkachtige daktuinen. De waterbuffering in The Blox, de mobiliteitshub in de parkeergarage van Binck City Park en het ondergrondse BinckNet leveren op dit punt een belangrijke meerwaarde. ‘Met BinckNet realiseren we een flexibel, duurzaam lokaal warmtenet waar al onze projecten op worden aangesloten’, vertelt Van den Doel. Er wordt gebruikgemaakt van lokale bronnen zoals de Trekvliet, de drinkwateropslag van Dunea en een Warmte Koude Opslag (WKO)-installatie. De projecten delen deze bronnen met elkaar en wisselen onderling restwarmte en -koude uit. Van der Wolf: ‘Het BinckNet kan in totaal 20.000 woningen duurzaam van energie voorzien. Andere projecten kunnen er dus in de toekomst op aansluiten.’

Buurtjes
Innovatief is ook de manier waarop de projecten de woningopgave invullen. Zo wordt The Blox een ‘gestapelde stad’ met ruim driehonderd woningen, variërend van startersappartementen tot gezinswoningen. In het silhouet zijn de verschillende ‘districten’ zichtbaar. ‘We hebben buurtjes in de woontoren gebracht’, vertelt Poppelaars. ‘Collectieve plekken met een eigen identiteit en sfeer. Met op een na allemaal een groene buitenruimte.’

Het dakpark boven de parkeergarage is de trots van The Blox. De zonnepanelen zijn er opgetild zodat er schaduwplekken ontstaan. Poppelaars: ‘Door de situatie goed te bekijken, creëren we prettige verblijfsplekken. Dat geldt ook voor het dak van de woontoren waar de ‘kroontuin’ op 130 meter hoogte een schitterend uitzicht biedt over de stad.’

Juiste keuzes maken
‘Het gaat erom dat je net een stapje verder denkt en bij elk project op alle onderdelen kansen ziet’, zegt Van den Doel. Voor One MilkyWay – een zeventig meter hoge woontoren – zit die kans in de aanbouw, uitgevoerd in CLT. ‘Een keuze waar de aannemer onrustig van werd’, erkent Van den Doel. ‘Grotere projecten met hout bouwen, is relatief nieuw en onbekend. Maar het is geweldig om juist hier zoiets duurzaams toe te voegen.’ Van der Wolf: ‘Door het bouwen met CLT steeds vaker als onze nieuwe standaard te zien, doen we extra kennis en ervaring op voor volgende projecten. Het zal uiteindelijk een nieuwe manier van denken worden in de bouwketen. Ook dan moeten wij weer een stapje verder op het gebied van innovatie en duurzaamheid.’

Bij Binck City Park is de centraal gelegen gezamenlijke binnentuin een cruciale keuze. De ruime tuin – omgeven door vier woontorens heeft verschillende functies. ‘Ze stimuleert vooral de collectieve samenhang in het gebied’, vertelt Van der Wolf. ‘Daarnaast vergroot ze de biodiversiteit en functioneert ze als geluidsbuffer. Er komen ook een waterbuffer en nestkastjes op verschillende hoogten. Zo biedt de tuin meerwaarde aan bewoners, natuur en dieren.’

Geweldig om de niet zo denderende kwaliteit van de bebouwing te verbeteren en lelijke, energieslurpende gebouwen te vervangen door duurzame alternatieven.

Skyline
De herontwikkeling van de Binckhorst past de ontwikkelaars van VORM goed. ‘Geweldig om de niet zo denderende kwaliteit van de bebouwing te verbeteren en lelijke, energieslurpende gebouwen te vervangen door duurzame alternatieven’, vindt Van der Wolf. ‘Binnenstedelijke vernieuwing vraagt om goed communiceren met alle betrokkenen’, weet Van den Doel. ‘Je verplaatsen in hun situatie. Het is de kunst om iedereen mee te krijgen in de plannen. Soms moet je daarvoor iets doen, soms juist iets laten. In de Binckhorst voegen we vooral extra’s toe, zoals zorgvoorzieningen in de plint van One MilkyWay en een mobiliteitshub in de parkeergarage van Binck City Park.’

Den Haag heeft veel te bieden, vinden de ontwikkelaars. ‘Stadse dynamiek gecombineerd met bos en strand. Uniek! De skyline met bijzondere kroonelementen maakt dat de hoogbouw verschilt van andere steden. We zijn trots dat onze projecten in het Central Innovation District daar straks ook een mooie bijdrage aan leveren.’