Financiering van klimaatadaptatie: contracteren als sleutelmoment

Hielke Bos (Deloitte Real Estate) was op 1 april te gast in het KAN Lunchcafé. Bos heeft in opdracht van de Provincie Zuid-Holland in kaart gebracht welke financiële instrumenten kunnen worden ingezet om klimaatadaptief bouwen haalbaar en betaalbaar te maken.

Ter introductie werpt gastheer Coen van Rooyen (WoningBouwersNL) een paar prikkelende stellingen op over de kosten van klimaatadaptieve maatregelen, waarna Hielke Bos het podium krijgt om de belangrijkste uitkomsten van zijn onderzoek samen te vatten.

“Hoe werkt het nou financieel, als je klimaatadaptief gaat bouwen?” In die vraag verdiept Hielke Bos zich al enkele jaren. “We hebben voor de Provincie Zuid-Holland een verkenning gedaan, en op basis daarvan hebben we 9 financiële instrumenten benoemd. Vervolgens hebben we die instrumenten nader onderzocht in de praktijk, in een pilot-fase. De spreekwoordelijke pot met goud hebben we gedurende dit traject helaas niet gevonden, maar we hebben wel een aantal waardevolle lessen opgehaald. Let wel: dit is slechts een verkenning. We zeggen niet dat alles goed komt als je hier gebruik van maakt.”

De pilot
“De vijf pilotprojecten zijn Entrée (Zoetermeer), Linck (Den Haag), Spechtstraat (Maassluis), Westpolder Bolwerk (Lansingerland) en Amstelwijck (Dordrecht). Per project hebben we één financieel instrument nader onderzocht. De klimaatthema’s waar we specifiek naar hebben gekeken zijn hevige neerslag, hitte, overstromingen, langdurige droogte, bodemdaling en biodiversiteit. Verder hebben we een indeling gemaakt naar het soort concrete maatregelen die je neemt binnen een project, zoals maatregelen voor dak en gevel, voor de binnenruimte of voor de openbare ruimte.”

“Een belangrijke les van een relatief complex project als Entrée in Zoetermeer is dat je als gemeente vooraf zo scherp mogelijk moet proberen te verwoorden wat je wil bereiken, echter zonder concrete maatregelen voor te schrijven.

“Een belangrijke les van een relatief complex project als Entrée in Zoetermeer is dat je als gemeente vooraf zo scherp mogelijk moet proberen te verwoorden wat je wil bereiken, echter zonder concrete maatregelen voor te schrijven. Klimaatadaptatie is slechts één onderdeel van het totale pakket aan wensen en eisen dat op tafel ligt, en bepaalde klimaatadaptatie-thema’s kun je zowel aan het gebouw als in de openbare ruimte realiseren. Daarnaast wil je in een gebiedsontwikkeling ook tempo maken, dus dan helpt het als de ambities vooraf helder zijn. Vaak heb je nog geen uitgekristalliseerd ontwerp op het moment dat je een anterieure overeenkomst sluit. Dat geeft een spanningsveld, maar het voorbeeld van de Entrée laat zien dat het toch mogelijk is om in de verkennende fase al keuzes te maken.” 

Hielke Bos loopt in zijn presentatie de vijf pilots één voor één langs. De algemene indruk die beklijft is dat er veel kan, maar dat bepaalde oplossingen helaas ook vrij complex worden. Aan de positieve kant zie je bijvoorbeeld dat groen een gunstig effect heeft op de vastgoedwaarde. De extra investering van zo’n 5000 Euro per woning in het project Linck verdient zich volgens de makelaars gemakkelijk terug. Aan de negatieve kant moet de gemeente Lansingerland bijvoorbeeld het rioleringsbeleid gaan aanpassen om korting te kunnen geven op het riooltarief, waardoor nieuwe waterbergingsoplossingen financieel aantrekkelijk worden voor bewoners. Juridisch niet onmogelijk, maar wél een hele operatie.

Contracteren is het sleutelmoment
De belangrijkste conclusie uit het pilot-rapport is dat je het beste tijdens het contracteren afspraken kunt maken over de klimaatadaptieve maatregelen in een gebiedsontwikkeling. Hielke Bos herhaalt daarnaast ook het veelgehoorde advies dat je zo vroeg mogelijk in het proces de klimaatadaptieve doelen en de beoogde maatregelen moet bepalen, liefst op basis van multi-disciplinair, multi-stakeholder overleg. De voordelen zijn legio: het verhoogt de slaagkans, het tempo van de onderhandelingen gaat omhoog en het ambitieniveau kan gaandeweg het proces vaak naar boven worden bijgesteld. Ook het meetbaar maken van klimaatadaptieve doelen kan het proces versoepelen, aldus Bos.

De blik van de belegger
Irmine van der Geest (Syntrus Achmea Real Estate & Finance) neemt vervolgens het stokje over van Hielke Bos. “Klimaatadaptatie is een onderwerp dat voor ons al langer speelt. In eerste instantie was dat alleen project-specifiek. Daar hebben we op zich veel van geleerd, maar sinds een paar jaar zijn we ook bezig om klimaatadaptatie standaard mee te nemen in onze aanpak. Wij werken in opdracht van institutionele beleggers en daarom is het voor ons vooral van belang dat de huurder van ons vastgoed tevreden is, want dat levert uiteindelijk het gewenste rendement op. Daarom sturen wij onder andere op duurzaamheid, maar ook op een positieve impact van onze projecten op de leefomgeving, en daar is klimaatadaptatie vanzelfsprekend een onderdeel van.”

Sinds een jaar maken we gebruik van een scan om fysieke klimaatrisicos voor al onze portefeuilles vast te stellen.

“Daarnaast zie je, zeker sinds het afgelopen jaar, dat er van buitenaf steeds meer gevraagd wordt om goed na te denken over klimaatrisico’s. Denk aan internationale benchmarks als GRESB, UNPRI en TCFD, maar ook de EU-regelgeving (SFDR) en de GPR Gebouw. Twee jaar geleden zijn we een samenwerking aangegaan met stichting Climate Adaptation Services (CAS). Dit doen we ook om te leren, want we willen het onderwerp straks echt goed begrijpen. Vorig jaar heeft CAS voor ons op fondsniveau de belangrijkste risico’s in kaart gebracht. Dit onderzoek loopt nog door, dus we krijgen gaandeweg een nauwkeuriger beeld. Daarnaast sluiten we aan bij de methodieken van klimaatschadeschatter.nl. De resultaten van het CAS-onderzoek worden ingeprijsd in ons rendement.”

“Sinds een jaar maken we gebruik van een scan om fysieke klimaatrisicos voor al onze portefeuilles vast te stellen. Daarnaast zijn we net begonnen met een op maat door CAS ontwikkelde acquisitie-tool voor zowel nieuwbouw als bestaande bouw. Hiermee kunnen we bij de aankoop beoordelen of het nodig is om geld apart te zetten in geval van een hoog klimaatrisico. Want je wil niet dat je pas in de exploitatiefase voor verrassingen komt te staan.”