In Heem van Selis worden lokale uitdagingen met succes omarmd

Tekst: Anton Coops, foto’s: Marc van Roekel/Van Wanrooij

Op een vrijdagmiddag in juni, die helaas wat regenachtig uitvalt, organiseert Van Wanrooij een buurtborrel voor de bewoners van de wijk Heem van Selis in Boxtel. Voor de ontwikkelende bouwer zit het werk er grotendeels op. Partner Bouwbedrijf Van Peer is nog bezig met de realisatie van de laatste plukjes woningen uit fase 6. Daarna wordt het laatste deel van de openbare ruimte definitief ingericht, en dan heeft Boxtel er een fraaie, toekomstbestendige groen-blauwe wijk bij.

Het is een en al Brabantse gezelligheid tijdens de buurtborrel. Er zijn drankjes en hapjes, en ook het KAN tuinmagazine wordt verspreid. Een piepjonge bewoner knipt een lintje door: de centrale speeltuin-plus-wadi aan de Steenmarter is daarmee officieel geopend. Vertegenwoordigers van diverse betrokken partijen zijn aanwezig, waaronder de gemeente, de civiele toezichthouder, de stedenbouwkundige en ook de lokale pers. Projectontwikkelaar Marc van Roekel (projectontwikkelaar bij Van Wanrooij) geniet van het resultaat. Hij is vrijwel vanaf het begin betrokken geweest bij deze gebiedsontwikkeling en hij heeft, ook dankzij zijn persoonlijke drive, de plannen voor Heem van Selis stap voor stap zien veranderen. Wat begon als een vrij standaard uitleglocatie, werd uiteindelijk een fraaie groen-blauwe wijk, klaar voor de toekomst.

Leerpunten van Marc van Roekel

• Sluit met je plan zoveel mogelijk aan op de bestaande situatie en omarm lokale uitdagingen, zoals waterberging, de aanwezigheid van grote bomen of bijzondere soorten;
• Ga persoonlijk om de tafel met (lokale) groene organisaties, zoals in dit geval Stichting Das & Boom en de Boxtelse Bomen Brigade;
• Besteed aandacht aan bewonerscommunicatie, bijvoorbeeld als het gaat om inrichting van de privétuin en netjes houden van openbaar gebied. Herhaling is daarbij essentieel;
• Door anders na te denken over de openbare ruimte kun je een flinke vergroeningsslag maken in dezelfde fysieke ruimte, alleen verharden waar nodig;
• De combinatie van spelen en een wadi kan prima in elkaar overgaan; wadi’s gaan pas in het tweede seizoen goed functioneren.

Op weg naar Boxtel vertelt Marc de origin story van de ontwikkeling: “De gemeente heeft sinds 2012 geprobeerd om hier woningbouw voor elkaar te krijgen. Zowel wij als onze partner Bouwbedrijf Van Peer hadden posities en plannen in het gebied, maar de gemeente wilde een groter integraal plan, en zo hebben de partijen elkaar gevonden. CB5 heeft rond 2016 een stedenbouwkundige visie gemaakt voor de gemeente, die in 2017 en 2018 werd uitgewerkt in het stedenbouwkundig plan namens de marktpartijen. In eerste instantie was het een redelijk traditionele uitleglocatie – wél vanaf het begin al aardgasvrij en energieneutraal.”
 
“Lopende de gesprekken gaf de gemeente aan dat de bebouwingsdichtheid vrij hoog was. Het verzoek was om meer aandacht te besteden aan de groene ruimtelijke kwaliteit. CB5 heeft toen in samenwerking met bureau Buiten 5 een groenvisie gemaakt, gebaseerd op klimaatadaptieve principes. Rond die tijd begon bij Van Wanrooij ook in bredere zin het KAN-verhaal mee te spelen. In Heem van Selis heeft dat onder andere geleid tot minder verharding, en ook tot een betere aansluiting op de bestaande situatie. Er stonden diverse volwassen eiken tussen de oorspronkelijke weilanden en door aanpassingen in de plannen zijn die vrijwel allemaal behouden, waar ze oorspronkelijk zouden sneuvelen vanwege de hoofdinfrastructuur. Een aantal grote bomen is ook verhuisd binnen het gebied, ondanks dat er al een kapvergunning lag. We hebben dit aangepakt in goede samenwerking met de Boxtelse Bomen Brigade, een lokale natuurbeschermingsorganisatie. In de uitwerking bleek op een gegeven moment dat er net zoveel nieuwe bomen als nieuwe huizen bijkomen in Heem van Selis, 475 om precies te zijn.”

“We werden in het voorbereidingstraject wél wat verrast toen uit de quickscan flora en fauna bleek dat er naast onze locatie een dassenburcht zit. Het foerageergebied van de das is vrij uitgestrekt, ook binnen het plangebied, dus dat moest goed worden geregeld. We hebben – net als bij het behoud van de aanwezige bomen – dit probleem als het ware geadopteerd en er ook een thema van gemaakt in de marketing en bewonerscommunicatie. De straatnamen in het gebied zijn bijvoorbeeld vernoemd naar marterachtigen, zoals de Zilverdas. In overleg met Stichting Das & Boom en onze ecoloog hebben we vervolgens een uitgebreid compensatieplan gemaakt, met een ecologische verbindingszone, landschappelijke inpassing in het Dommeldal en zelfs een faunatunnel onder de A2 door. Ook water is trouwens echt een thema in dit gebied. Boxtel is vrij nat, je zit in een beekdal met een relatief hoge grondwaterstand.”

We maken een rondje door de wijk, te beginnen bij het appartementengebouw plus kinderdagverblijf uit fase 1. Dit ligt vlakbij de lokale Intratuin, waar op een gegeven moment ook een voorlichtingsavond voor bewoners is georganiseerd, samen met Stichting Steenbreek, over onderwerpen als het biodivers inrichten van je tuin. Marc wijst op allerlei groen-blauwe details, zoals het gevelgroen op eindgevels, de nestvoorzieningen voor gierzwaluwen, mussen en vleermuizen en de open bestrating die is gebruikt voor alle parkeerplekken. Het onderhoud van de parkeerplekken leidde bij de gemeente tot enige verwarring over het beheer. Valt dit nou onder “grijs” (half jaar onderhoud) of “groen” (twee jaar onderhoud)? Die discussie lijkt inmiddels beslecht. De tijd zal het leren: de eerste twee jaar coördineert Van Wanrooij het beheer van het groen zelf, conform de besteksvoorwaarden.

Bewoners en hagen
Een ander opvallend detail zijn de gemengde hagen die zijn aangeplant door de hovenier, en officieel bij het gebouw horen. Bij de appartementen staan de hagen er prachtig bij, maar verderop in de wijk zien we ook de gevreesde ‘badkamerlook’: bewoners die de hagen eruit trekken en hun hele tuin betegelen. Een recept voor een onleefbare buitenruimte op warme zomerdagen, en het is ook nog eens tegen de regels. Er zijn kwalitatieve verplichtingen opgenomen hiervoor, bij verkoop van de woningen, maar hier strak op handhaven vinden zowel Van Wanrooij als de gemeente Boxtel enorm lastig. Een optimist zal straks constateren dat zo’n 80% van de hagen groei en bloeit zoals vooraf gehoopt. En sommige mensen houden nou eenmaal van donkergrijze steenslag, of van onderhoudsarm kunstgras.

Marc wijst op de in wijkstijl ontworpen afkoppeltegels op de overgang van de voortuin naar het trottoir, die op deze regenachtige dag zichtbaar hun werk doen. En dan stuiten we op de eerste wadi, die in volle bloei staat dankzij een rijk gevarieerd kruidenmengsel. “Het berekenen van de wateropgave was best complex,” vertelt Marc. “De wadi’s lopen lokaal vol, totdat het niveau van de bijbehorende put wordt bereikt. Dan stroomt het water een ondergronds infiltratiesysteem in, dat uiteindelijk helemaal aan de andere kant van de wijk uitkomt bij de dassenzone, waar nog een extra buffering zit. Theoretisch loopt die eens in de 10 jaar vol. Is dat niet voldoende, dan gaat het water – vertraagd – het riviertje de Dommel in.” Marc heeft inmiddels ervaren dat een wadi twee seizoenen nodig heeft om optimaal te gaan functioneren: “de bodem moet als het ware tot rust komen, en de beworteling van de kruidenrijke vegetatie moet op gang komen”.

Het valt op hoe Marc bij vrijwel iedere boom in de wijk een verhaal heeft. De één is verplaatst, de ander moest eigenlijk weg maar kon gered worden, een derde is ziek, last van zwammen of een zogenaamde plakoksel, en wordt in de gaten gehouden. Helaas moet een mooi rijtje bomen vlak naast het tuincentrum straks plaats maken voor een nieuw bedacht vier meter breed vrijliggend snelfietspad. “Lichtelijk frustrerend”, vindt Marc.

Ook Remond Baselmans (Stedenbouwkundige bij CB5) sluit aan bij het rondje door de wijk. Hij reflecteert op de veranderingen die hij in de afgelopen vijf jaar voorbij heeft zien komen in zijn werk: “Ik zie in alle data van mijn plannen terug dat ze groener worden. Bijvoorbeeld door toepassing van groennormen, meer ruimte voor waterberging en de 3-30-300 regel. En de laatste tijd zien we ook heel duidelijk dat het natuurinclusieve en het klimaatadaptieve aspect meer worden meegenomen. Als je al een redelijk groen plan hebt vanuit je groennorm, dan resteert dus alleen de vraag: hoe ga je dit groen goed inrichten, zodat ook de planten en dieren binnen het plan kunnen gedijen.” Remond vindt wél dat bestaande groennormen of de 3-30-300 regel nog wel eens wat rigide worden toegepast. “Want meestal moet je flink puzzelen, bijvoorbeeld om bestaande bomen in het plan te kunnen integreren. Maar uiteindelijk zijn het dat soort elementen die straks de plek gaan maken,” vindt Remond. “Daarnaast is er ook wel discussie over de interpretatie, met name bij de 3-30-300 regel.”

“In het stedenbouwkundige plan van CB5, dat in 2017 en 2018 werd gemaakt, werd in eerste instantie nog uitgegaan van het standaard Handboek Openbare Ruimte, dus relatief veel verharding, waarbij de auto veel verharde ruimte in het straatbeeld opeist. Heem van Selis is één van de eerste ontwikkelingen waarbij vervolgens de discussie werd gevoerd met de gemeente over een andere kijk op verharding, vooral minder verharding om meer groen te realiseren. De beheerders moesten hier wel even aan wennen, maar inmiddels hebben we dat soort discussies bijna niet meer.”

“Voor mij persoonlijk was dé eye opener van dit project dat je, door anders na te denken over shared spaces en de positie van trottoirs – als die al nodig zijn – een veel groener straatprofiel kunt krijgen in dezelfde fysieke ruimte. Je gaat dus heel goed bekijken wat je nou écht nodig hebt aan verharding. Het is ook echt een win-win-win situatie: meer groen voor klimaat en natuur, meer woonkwaliteit en minder aanlegkosten voor verharding. En daardoor ook minder CO₂-uitstoot bij de productie en het transport van de verharding. Het is dus een hele keten die in gang gezet wordt rondom duurzaamheidsambities. Die eye opener heeft binnen ons bureau ook geleid tot het opstellen van de planfilosofie van de Groene Generatie.”

Boven de T100 lijn
Volgens de Buienradar hebben we voor vandaag de zwaarste regenbuien achter de rug. “Heb je van de week die neerslaggrafiek gezien?”, vraagt Marc. “We zitten voor dit jaar inmiddels boven de T100 lijn. Nieuwbouwwijken worden uitgerekend op basis van een situatie die één keer in de 100 jaar voorkomt. In het voortraject was het voor ons best nog een uitdaging om op basis daarvan voldoende buffercapaciteit te behalen. Maar je vraagt je af hoe vaak het in de komende jaren minstens zoveel gaat regenen als in 2024.”

Tijd voor een wat luchtigere anekdote. “Het kantoor van Waterschap De Dommel ligt pal naast het project, dus als al die medewerkers een rondje gaan lopen tijdens de middagpauze heb je opeens 200 opzichters in je gebied. Dat heeft wel eens wat extra telefoontjes opgeleverd, als er bijvoorbeeld ergens bemaald werd, maar uiteindelijk ging het goed”, vertelt Marc geamuseerd. “Er was bij het waterschap in de ontwerpfase met name wat zorg over de T100 van de rivier – wat dus niet hetzelfde is als de T100 voor neerslag. Tegen de A2 zat een stuk overstroomgebied, dat meetelde als waterbuffer voor de Dommel. Daar hebben wij deels gebouwd, en daarom kreeg de zone waar ook de das zit uiteindelijk een driedubbele functie: compensatiegebied voor de das, biodiversiteit én overstroomgebied.”   

We wandelen door de laatste fase van het project. Marc wijst op een slinger in de weg, in de buurt van een paar flinke eiken. “Deze bewoners hebben in hun contract staan: let op, je koopt een huis in de nabijheid van een grote boom, en je accepteert dat je daar overlast van kunt ervaren. Bijvoorbeeld in de vorm van bladeren of schaduw op de zonnepanelen.” Remond vult aan: “nieuwe bomen worden zodanig aangeplant dat ze én de straat koel houden én geen schaduw werpen op de zonnepanelen”.

Het rondje door de wijk eindigt bij de speeltuin aan de Steenmarter, waar de buurtborrel kan gaan beginnen. Marc van Roekel wordt aangesproken door een bewoner, over de eik die in haar tuin staat. “We krijgen complimenten van iedereen die bij ons op bezoek komt. Zo’n grote boom heeft een enorme uitstraling, het maakt de tuin echt bijzonder. We hadden in het eerste jaar wél last van de eikenprocessierups, maar dat is inmiddels verholpen. We zijn er heel blij mee.”

Projectinformatie Heem van Selis
Opdrachtgever: VOF Boxtel Selissen, een samenwerkingsverband tussen Van Wanrooij Projectontwikkeling en Bouwbedrijf Van Peer. Van Wanrooij is penvoerder.

Programma
Aantal woningen/appartementen: 475 woningen in totaal, waarvan 48 appartementen.
15% sociale huur, 24 appartementen + 47 GGW
15% goedkope koop, 73 GGW, segment tot ca. €260.000 (in 2020); tot €315.000 in 2024.
10% betaalbare & vrije sector huur: 24 appartementen en 30 GWW
Ca. 10% betaalbare koop, 46 GGW,  segment tot ca. €295.000 (in 2020), tot €429.000 in 2024.
Ca. 30% middeldure koop, 136 GGW, segment tot ca. €385.000 (in 2020), tot ca. € 550.000 in 2024.
Ca. 20% vrije sector, 95 GGW
1 kinderdagverblijf onder de huurappartementen.

Tijdpad
Start bouw 1e fase: 2021
Oplevering laatste fase: Prognose eind 2025/begin 2026

Betrokken partijen
Stedenbouw: CB5
Architectuur: diverse bureau’s per fase: Quadrant Architecten (fase 2); Elemans&Elemans (betrokken bij meerdere fases); INBO architecten (fase 4); Compen Architecten (fase 3); Weusten Liedenbaum (fase 3 en 4); Twee Snoeken (fase 1) ; Schippers architecten (fase 1).
Landschapsarchitectuur: CB5 in samenwerking met Buiten5.
Ecologisch advies: Habitus
Groenaanleg: ID Verde (in opdracht van Jan van den Boomen)
Groenbeheer: Gemeente Boxtel
Aannemer: Van Wanrooij Bouwbedrijf en Bouwbedrijf Van Peer
Civiele Aannemer: Jan van den Boomen (woonrijp maken).
Civiel ontwerp: LBA Groenlo
Directie en toezicht: OQ-infra

Parkeernorm
Traditionele norm, 1,8 tot 2,0 p.p. per GGW.

Bijzonderheden
• Gasloos was uitgangspunt (voordat het regelgeving werd), alle woningen zijn energieneutraal.
• Inpassing diverse bestaande bomen vanuit agrarisch landschap in nieuwe wijk.
• Ecologische zone langs de wijk i.v.m. dassenburcht, faunatunnel onder A2 en landschappelijke elementen op agrarische percelen Dommeldal, i.s.m. Stichting Das en Boom.
• Samenwerking met Stichting ARK om Dommeldalpercelen om te zetten van agrarisch naar natuur.
• Klimaatadaptieve maatregelen: open parkeerbestrating met waterbuffering in ondergrond, HWA woningen met uitstroomtegels, gekoppelde wadi-systemen met overstroom naar bufferzone en vervolgens naar de Dommel, bestrating in ontwerpfase beperkt ten gunste van extra openbaar groen, elke woning een regenton.
• Natuurinclusieve maatregelen (naast voorgaande): gemengde haagjes in alle voortuinen, nestkastjes bij meeste hoekwoningen, gevelgroen op kritische plekken (kale eindgevels); actieve communicatie met bewoners over groen in de tuin (brochure, mails, bijeenkomsten en magazine).
• Stikstofreducerende ontwikkeling: oorspronkelijk gebruik betrof diverse agrarische bedrijven met varkens, koeien, akker- en tuinbouw.